Abogado Derecho Bancario Murcia

El anatocismo consiste en acumular al capital de un préstamo los intereses vencidos y no satisfechos, para que estos a su vez generen nuevos intereses. En síntesis, nos estamos refiriendo a “los intereses de los intereses”.

El anatocismo consiste en acumular al capital de un préstamo los intereses vencidos y no satisfechos, para que estos a su vez generen nuevos intereses.

El impago de un préstamo o el retraso en el pago de este siempre tiene consecuencias: el pago de intereses de demora o moratorios. Pues bien, los intereses generados por estos intereses adicionales se denominan anatocismo.

La definición anterior simplifica muy bien la versión más amplia del concepto que vendría dada por el Código Civil y el Código de Comercio:

Los intereses vencidos devengan el interés legal desde que son judicialmente reclamados, aunque la obligación haya guardado silencio sobre este punto.

En los negocios comerciales se estará a lo que dispone el Código de Comercio.

Artículo 1109 del Código Civil

Los intereses vencidos y no pagados no devengarán intereses. Los contratantes podrán, sin embargo, capitalizar los intereses líquidos y no satisfechos, que, como aumento del capital, devengarán nuevos réditos.

Artículo 317 del Código de Comercio

Podemos comprobar como existe una referencia al anatocismo de manera directa en la jurisdicción civil y otra indirecta en la mercantil.

De lo anterior podemos deducir tres aspectos básicos del concepto:

1. El anatocismo se entiende desde una doble vertiente, civil y mercantil.
2. En la jurisdicción civil, se aplica sin necesidad de ser pactados, es decir, se devengan intereses de los intereses, pero para esto es necesario reclamación judicial.
3. Al contrario que en la regulación civil, en la mercantil, los intereses vencidos y no atendidos no generan interés ninguno. Salvo que así se pacte entre las partes.

En resumen, el anatocismo supone nuevos intereses de los ya vencidos y no satisfechos.

Los podemos encontrar en la jurisdicción civil, en la que se generan tras la correspondiente reclamación judicial, y también en el orden mercantil, en el que, a pesar de no estar previstos inicialmente, las partes los pueden establecer previo pacto.

El aval bancario es la garantía mediante la cual un banco responde por el avalado en caso de que incumpla sus obligaciones. De este modo el beneficiario podrá reclamar directamente al banco, que cuenta con mayor solvencia que el avalado.

Se facilita así el tráfico económico. Por supuesto, tratándose de una operación de riesgo, el banco cobrará unas comisiones por su servicio.

El aval bancario supone que el banco responderá por el avalado cuando incumpla con sus obligaciones.

¿Qué es el aval bancario y cómo funciona?

Mediante el aval bancario el beneficiario puede hacer que el banco se responsabilice de los incumplimientos. del avalado. Suele utilizarse en operaciones de crédito, en alquileres o en licitaciones y concursos públicos.

En caso de que el avalado incumpla sus obligaciones, el perjudicado (beneficiario) podrá reclamar al banco directamente, evitando su lesión patrimonial gracias a la solvencia del banco. De este modo se facilita el tráfico económico.

Si el banco terminara haciéndose cargo del incumplimiento, posteriormente podrá repetir contra el avalado. De modo que esta figura no funciona como un seguro, ya que en última instancia el avalado terminará pagando la obligación íntegra, salvo que caigas en estado de insolvencia.

Intervinientes en el aval bancario

Como en cualquier operación de garantía, en el aval bancario concurren tres figuras:

1. Avalista. Se trata del banco, que responderá por su cliente en caso de que incumpla sus obligaciones.
2. Avalado. Es el cliente, que desplazará su responsabilidad sobre el banco en caso de incumplimiento.
3. Beneficiario. Es el tercero, perjudicado por el incumplimiento, que podrá exigir la responsabilidad directamente al banco.

Tipos de avales bancarios

El aval bancario no tiene por qué ser financiero. Son de este tipo las garantías por las que el banco se compromete a responder por su cliente en caso de impagos.

También existen los avales técnicos, que son aquellos en los que el banco pagará por incumplimientos de obligaciones diferentes al pago. Estos avales entran en juego, por ejemplo, en la contratación pública, donde el avalado podría ser responsable del buen fin de la obra o del funcionamiento y utilidad de sus suministros.

Por último, cabe señalar la existencia del preaval, que es el compromiso del banco de conceder aval bancario cuando concurran ciertas circunstancias.

Precio del aval bancario

Los bancos cobran por prestar avales, ya que la operación supone un riesgo en caso de incumplimiento. El pago del aval bancario incluye:

• Comisiones. Incluyen la apertura de aval, el estudio y la intervención ante notario, al menos. La principal es la comisión por riesgo. En conjunto pueden suponer alrededor de un 1,5% del valor de la garantía.
• Gastos. Representan conceptos relacionados con la operación pero ajenos a la operativa del banco, como la formalización de la escritura pública.

El precio del aval depende del riesgo asumido, siendo los factores más determinantes el plazo y la cuantía de la operación.

Duración del aval bancario

La duración del aval bancario será la pactada entre las partes, pudiendo ser indefinida. Sin embargo, en algunas situaciones es la ley la que estipula la duración de esta garantía.

Por ejemplo, la Ley 57/1968 obligaba a que las cantidades entregadas a cuenta al promotor se avalaran indefinidamente. Del mismo modo, la Ley de Contratos del Sector Público determina en su artículo 111.1 que el aval no puede cancelarse hasta que se haya cumplido satisfactoriamente el contrato o se haya declarado su resolución sin culpa del contratista.

Este es un factor fundamental de la operación, ya que determina el precio de la misma y delimita el alcance de la cobertura.

¿Cómo se solicita el aval bancario?

Además de negociar las condiciones con su entidad bancaria, el avalado tendrá que formalizar una Póliza de Cobertura de Garantía Bancaria. Este documento se otorga ante notario. En caso de solicitar varias garantías pueden reunirse en una Póliza de Cobertura para Límite de Garantías Bancarias. La póliza regula las condiciones pactadas entre el banco y su cliente.

Huelga decir que durante las negociaciones la entidad bancaria analizará la capacidad económica y el historial de solvencia del cliente. De estos datos dependerá tanto el volumen avalado como el precio del aval.

En algunas ocasiones el banco inmovilizará una cantidad de dinero que pueda amortizar parte del incumplimiento. Esta operación no es más que una pignoración del dinero del cliente.

A fin de cuentas, el aval bancario es una operación de riesgo superior al préstamo. Y es que mientras este va amortizándose, reduciéndose progresivamente el riesgo, en el aval el riesgo permanece inalterable desde el principio hasta el final de la operación.

Alternativas al aval bancario

El uso del aval bancario se ha disparado con el ascenso de los precios del alquiler. Sin embargo, existe otro instrumento de cobertura que es el seguro de protección de pagos, y que puede emplearse en estas operaciones.

En el seguro de pagos el asegurado abona la prima a cambio de que la aseguradora asuma la responsabilidad por su impago. Suele combinarse con seguros de alquiler, que cubren otros daños frecuentes en los arrendamientos como los daños provocados por el inquilino.

Hay que tener en cuenta que también se puede recurrir a un aval personal en lugar de un aval bancario. Esta opción cubrirá la mayoría de arrendamientos, aunque puede ser insuficiente en operaciones mayores como las licitaciones. Y es que el aval personal puede ser más económico, pero también genera menor confianza en el beneficiario.

¿Cómo se reclama un aval bancario?

El beneficiario de un aval bancario puede comprobar que este se ha formalizado en el registro de la entidad. Además, en determinados casos el aval debe estar a disposición del público, como ocurre con las cantidades entregadas a cuenta a promotores.

Para promover la demanda se deberá demostrar la existencia e incumplimiento de la obligación. De hecho, en los avales «a primer requerimiento» no será necesario ni siquiera demostrar este incumplimiento, bastando con reclamar el pago.

Esta facilidad de cobro y la solvencia y liquidez del banco son los elementos que explican la popularidad del aval bancario.

Una cláusula de vencimiento anticipado es un tipo de cláusula establecida en la escritura de una hipoteca que ha adquirido importancia en los últimos años y que ha sido muy utilizada por los bancos cuando el deudor no pagaba una o varias cuotas del préstamo hipotecario.

La cláusula de vencimiento anticipado de una hipoteca permite que el banco disuelva el contrato si el cliente no paga las cuotas

¿Qué es el vencimiento anticipado?

Las cláusulas de vencimiento anticipado permiten que el banco finalice el contrato hipotecario y exija la devolución de la totalidad del préstamo pendiente si el deudor incumple con el pago de varias cuotas.

Se encuentran reguladas en la Ley de Enjuiciamiento Civil, por lo que se reconoce la posibilidad del acreedor de reclamar al deudor la deuda pendiente.

Sin embargo, tras el cambio normativo de 2013, se establece que el incumplimiento de pago sea como mínimo de tres cuotas mensuales del préstamo hipotecario para limitar un poco la capacidad de las entidades bancarias.

1. Lo dispuesto en este Capítulo será aplicable al caso en que deje de pagarse una parte del capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos, si vencieren al menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses. Así se hará constar por el Notario en la escritura de constitución y por el Registrador en el asiento correspondiente. Si para el pago de alguno de los plazos del capital o de los intereses fuere necesario enajenar el bien hipotecado, y aún quedaren por vencer otros plazos de la obligación, se verificará la venta y se transferirá la finca al comprador con la hipoteca correspondiente a la parte del crédito que no estuviere satisfecha.
2. Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses en los términos en los que así se hubiese convenido en la escritura de constitución y consten en el asiento respectivo. Siempre que se trate de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso residencial, se estará a lo que prescriben el artículo 24 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y, en su caso, el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria.

Artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

¿Cuándo una cláusula de vencimiento anticipado es abusiva?

En muchos casos, la aplicación de esta cláusula por parte de los bancos suponía el desahucio de muchas familias por no poder hacer frente a las cuotas ni al capital pendiente del préstamo hipotecario.

En materia de defensa de consumidores, se ha empezado a valorar la posible abusividad de estas cláusulas en las hipotecas. La declaración de nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado provocaría un gran impacto para las entidades bancarias y financieras.

En los últimos años, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha establecido en una sentencia que la cláusula de vencimiento anticipado podrá anularse por considerarse abusiva (aun cuando no se haya tenido que ejecutar todavía o cuando el banco haya esperado los tres meses de impago previstos) si no se cumplen una serie de circunstancias en el establecimiento de la cláusula en el contrato.

Los requisitos que se tienen que cumplir son:

• La obligación que se incumpla por parte del consumidor debe tener carácter esencial.
• El incumplimiento debe ser suficientemente grave en relación con la duración y la cuantía del préstamo hipotecario.
• El vencimiento de la totalidad de la deuda debe estar establecida como medida excepcional.
• El derecho nacional debe prever medios adecuados y eficaces para que el consumidor ponga remedio a los efectos del vencimiento anticipado del préstamo.

La cláusula suelo estipulada en un contrato hipotecario sirve para establecer que el interés variable nunca pueda ser inferior a un determinado porcentaje. Es decir, limita que aunque el tipo de interés sea inferior el consumidor no pueda beneficiarse de esa reducción en sus cuotas. Se trata de lo opuesto a las cláusulas techo.

Una cláusula suelo establece un límite al interés variable de un préstamo hipotecario que no podrá ser inferior a un porcentaje determinado.

La Wikipedia indica que una cláusula suelo «en relación con el préstamo hipotecario y la compra de vivienda mediante hipoteca a interés variable, es la denominación de una cláusula contractual que establece un límite mínimo al interés que se aplicará en la cuota aunque el tipo de interés baje».

En España, las cláusulas suelo son ilegales y se consideran de carácter abusivo y nulas desde el año 2013, cuando no han sido ofrecidas con la suficiente transparencia por la entidad bancaria. Por ese motivo, los consumidores tienen el derecho a reclamar los gastos de las cláusulas suelo.

Reclamación de cobro de una cláusula suelo

Para poder reclamar una cláusula suelo, existen actualmente dos vías posibles: la vía judicial y la vía extrajudicial.

En primer lugar, conviene acceder a la vía extrajudicial, establecida en el Real Decreto – Ley 1/2017, de 20 de enero para medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo. Este procedimiento consiste en la reclamación extrajudicial de la devolución del importe correspondiente a la entidad bancaria, que contará con un plazo de 3 meses para devolver el dinero.

En caso de no resolverse mediante la anterior reclamación, solo quedará acudir a la vía judicial. Se trata de un proceso más largo y costoso, en el que es obligatorio contar con un letrado y un procurador.

Contar con la asistencia de un abogado especialista en derecho hipotecario aumenta las posibilidades de poder conseguir la devolución de todo lo que se ha pagado de más en las hipotecas con cláusula suelo.

Una cláusula techo en una hipoteca consiste en establecer un límite para que el interés variable nunca pueda superar esa cifra marcada por la entidad bancaria. Es decir, aunque el interés variable del préstamo hipotecario aumente, el consumidor no pagará por su cuota más dinero del máximo establecido.

Una cláusula techo limita el interés variable de un préstamo hipotecario para que no pueda superar una cifra concreta establecida por el banco.

¿Qué es una cláusula techo?

Wikipedia hace referencia a esta cláusula e indica que:

«Extraordinariamente también se aplica una cláusula techo en la hipoteca que limita a un máximo el intereses a pagar si bien suele establecerse por encima de los valores habituales del mercado por lo que no llega a ser efectiva.»

Se trata de lo opuesto a la cláusula suelo, que limita el interés variable de una hipoteca a la baja. En principio, puede parecer que este tipo de cláusulas se pactan para beneficiar tanto al consumidor como al banco.

No obstante, lo cierto es que normalmente no se establecen con suficiente transparencia por parte de los bancos y se consideran abusivas. Así, cuando una cláusula techo se considera abusiva es totalmente ilegal y el consumidor tendrá derecho a reclamarla.

Inconvenientes de la cláusula techo

Aunque parezca que una cláusula techo beneficia en mayor medida al cliente deudor, la realidad es que suelen traer consigo varios problemas, por los que se considerarán cláusulas abusivas.

1. Lo primero que hay que tener en cuenta es que, en la mayoría de las ocasiones, si se fija una cláusula techo los bancos obligan a marcar también una cláusula suelo como contrapartida.
2. Por otro lado, las entidades bancarias se encargan de pactar un interés de cláusula techo tan elevado que es poco probable de alcanzar. Así, lo que el banco pretende es que el deudor no obtenga beneficio de esta cláusula mientras que la entidad financiera goza de las ventajas que trae consigo las cláusulas suelo para ellos.
3. Por último, puede que la cláusula techo establecida únicamente afecte al momento de la ejecución hipotecaria y no al  en sí mismo, por lo que es importante informarse debidamente.

Por ello, es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especialista en derecho bancario a la hora de solicitar un préstamo hipotecario.

La ejecución hipotecaria es el procedimiento por el cual se cobra la deuda de una hipoteca. Se aplica en aquellos casos en que existe un impago de tres o más cuotas.

La ejecución hipotecaria es el procedimiento por el cual se cobra la deuda de una hipoteca.

La entidad acreedora tiene la posibilidad de ejecutar la garantía si el deudor no ha respondido a sus responsabilidades contractuales, lo que puede traer como consecuencia el embargo y desahucio.

La deuda a cobrar será única e incluirá el capital pendiente vencido y por vencer hasta el final del préstamo, más los intereses correspondientes.

Supuestos para que aplique la ejecución hipotecaria

Existen dos supuestos que deben estar claramente expresados en la escritura de hipoteca para presentar una ejecución hipotecaria:

1. Tasación a efectos de subasta.
2. Determinación de domicilio del deudor y del hipotecante no deudor que será necesario para las notificaciones. La Ley de Enjuiciamiento Civil establece que ni el deudor ni el hipotecante pueden modificar su domicilio designado, salvo las excepciones permitidas y con el cumplimiento de sus correspondientes requisitos.

Procedimiento de la ejecución hipotecaria

La entidad acreedora, habitualmente una entidad bancaria, en primer lugar reclama al deudor las cuotas impagas. Si este persiste en su incumplimiento, se realizará la denuncia extrajudicial que detalla todos los datos vinculados al caso y la notificación de juicio por impago.

En esta instancia se inicia el procedimiento de ejecución hipotecaria con denuncia en el Juzgado de Primera Instancia. Se trata de un proceso sin contradicción, ya que las oposiciones, si existen, se presentarán posteriormente.

Se notifica de la denuncia al deudor y se aplican las cláusulas del contrato a consideración del juez. La más común es el embargo del inmueble y puesta en marcha de la subasta.

En esta instancia se da lugar a la tasación de costas y liquidación de intereses. La última modificación de la normativa refuerza la independencia de las sociedades de tasación ante el interés de las entidades bancarias.

Una vez realizada la venta y adjudicada la vivienda, se ejecuta el desahucio de los deudores.

Ejecución hipotecaria de vivienda habitual

Para las ejecuciones hipotecarias de vivienda habitual existe una limitación legal a los intereses aplicados por demora.

• Las entidades acreedoras no podrán superar 3 veces el interés legal del dinero.
• Está prohibida la capitalización de los intereses.
• Cuando la ejecución no satisfaga el importe total de la deuda garantizada se dejará en último lugar el interés por demora.

Siempre que se trate de vivienda habitual, al no completarse el pago de la deuda garantizada, aunque la ejecución no se detiene, podría ajustarse a:

1. El deudor quedaría libre de deuda si en un plazo de 5 años cancela el 65% del total del saldo deudor restante o un 80% en un plazo de 10 años. El único interés que se aplicará será el legal del dinero. El periodo comienza a correr a partir del decreto de adjudicación o remate.
2. El ejecutado deberá abonar el 50% de la plusvalía de la venta cuando haya sido adjudicada al ejecutante y en un plazo de 10 años procediera a la enajenación de la vivienda.

La venta extrajudicial

Una de las alternativas posibles es la venta extrajudicial. En ella es el propio Notario quien, a petición de las partes, puede suspender la ejecución por la detección de cláusulas abusivas en el contrato de hipoteca. Es decir, declarar la improcedencia de la venta.

Subasta en la ejecución hipotecaria

Cuando todo el procedimiento avanza se declara el lanzamiento de la subasta judicial del inmueble hipotecado. Esto implica que diversos posibles acreedores harán su oferta y será adjudicada al mejor postor.

Con las últimas modificaciones se incorporaron ítems de mejoras a la subasta hipotecaria. Entre las principales se destacan:

• Una mayor flexibilidad en los requisitos que se solicitan cumplir a los licitadores, como, por ejemplo, una rebaja en el porcentaje mínimo sobre la tasación del bien como aval para presentar la puja.
• El rematante dispondrá del doble de tiempo para designar el precio de adjudicación.
• Si no existe postor se incrementará el porcentaje de adjudicación.
• La tasación del bien inmueble a hipotecar debe ser como mínimo del 75% del valor de tasación original en el contrato.

Opciones para evitar la ejecución hipotecaria

Existen diferentes mecanismos por los cuales se puede paralizar o evitar una ejecución hipotecaria. Lo fundamental es contar con el asesoramiento legal de un abogado especializado y actuar en el menor tiempo posible.

En el análisis exhaustivo del contrato de hipoteca se pueden detectar cláusulas abusivas que le permitirán presentar oposición. Estas son motivo para declarar la abusividad y consecuente nulidad del procedimiento.

En otros casos, es posible renegociar con la entidad acreedora la forma de pago. Es decir, llegar a acuerdos extrajudiciales con un aplazamiento de la deuda u otra propuesta viable para todos.

Medidas para colectivos especiales o en situación vulnerable

Una de las últimas novedades en materia legal es la que impone el Real Decreto Ley 1/2015, de 27 de febrero de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social. Se trata de una medida de protección para las familias en estado de insolvencia y posible exclusión.

Al aplicar la Ley de Segunda Oportunidad, se suspende la ejecución de los desahucios por un plazo de 4 años. Un beneficio que incluye a ciertos colectivos establecidos por la norma. Este plazo permite a las familias más vulnerables restablecer su economía sin generar nuevas deudas.

La dación de pago, implica la entrega del inmueble como pago de la deuda a cambio del dinero y con la condonación de los remanentes.

Para concluir

La ejecución hipotecaria es el procedimiento que inician las entidades acreedoras para el cobro de deudas garantizadas. En una primera instancia se envía la solicitud de pago con la notificación de inicio de juicio en caso de persistir la actitud.

Una vez cumplidos los plazos, se inicia el procedimiento en el Juzgado de Primera Instancia.

Si tienes una deuda hipotecaria no deje correr el tiempo y evita la pérdida de bienes. Consulta de inmediato con un abogado especializado en hipotecas. Un profesional te asesorará para paralizar las inminentes ejecuciones con otras medidas más favorables a tu situación actual.

La hipoteca es un producto bancario que se utiliza para lograr la financiación correspondiente para adquirir un bien generalmente inmueble con la obligación de devolver la cantidad prestada y unos intereses en cuotas periódicas.

La hipoteca es un producto bancario que se suele utilizar para financiar la adquisición de una vivienda.

El deudor poseerá el bien inmueble mientras esté pagando la cantidad correspondiente pero si incumple con su obligación de pago, el acreedor o prestamista se quedará con el bien hipotecado en concepto de garantía del préstamo. Es decir, la propiedad del bien garantiza el cumplimiento de la obligación.

El préstamo hipotecario se formaliza en un contrato que establece las obligaciones del deudor y las condiciones por las que se regirá el préstamo.

Elementos de una hipoteca

Los principales elementos que forman una hipoteca y que se establecen en el contrato del préstamo son los siguientes:

• Capital: suma de dinero prestada que se debe devolver a través de cuotas o pagos periódicos.
• Interés: es el porcentaje extra que se debe pagar anualmente por la concesión del préstamo. Podrá ser un tipo de interés fijo o variable.
• Plazo de devolución del capital y de todos los intereses que correspondan.
• Garantía hipotecaria: el pago está garantizado por el valor del propio inmueble, lo que permite al prestamista quedarse con la propiedad del bien inmueble en caso de impago.

Una vez conocidos todos estos parámetros, será posible conocer las ganancias que obtendrá el banco así como la cuantía de las cuotas mensuales. Para calcular la cuota de una hipoteca de cualquier banco de España puedes utilizar un simulador de hipotecas.

Tipos de hipoteca

La clasificación de hipoteca más utilizada es la que diferencia en función del tipo de interés que se establezca:

1. Préstamo hipotecario a tipo fijo, en el que la cuota mensual y el tipo de interés del préstamo no varían durante todo el plazo.
2. Préstamo hipotecario a tipo variable: está formado por el valor del índice de referencia y un diferencial fijo. El importe de las cuotas se va actualizando en cada revisión del interés según el valor del índice de referencia (como por ejemplo el Euríbor).
3. Préstamo hipotecario a tipo mixto, que consiste en aplicar durante un periodo un tipo de interés fijo y en el resto del plazo un interés variable.

Pero también existen otras clasificaciones y varios tipos de hipotecas como por ejemplo en función de las cuotas (hipotecas de cuota constante), de la tipología del bien inmueble (hipotecas de pisos de bancos), del público objetivo (hipotecas para jóvenes) o de su naturaleza (hipotecas inversas).

Principales problemas relacionados con las hipotecas

En algunas ocasiones, las hipotecas pueden derivar en ciertos problemas serios que pueden surgir tanto por culpa del acreedor como por parte del deudor.

En primer lugar, uno de los problemas más habituales es que la entidad bancaria incluya cláusulas consideradas abusivas o usurarias en el contrato del préstamo tales como: cláusula suelo, cláusula de vencimiento anticipado, intereses abusivos, cláusula multidivisa, IRPH, etc. Ante cualquiera de estas cláusulas, el cliente tendrá derecho a reclamar ante la entidad bancaria correspondiente.

En segundo lugar, cuando el cliente no puede hacer frente a la obligación de pago, se produce la extinción de la hipoteca y es habitual que el banco realice un procedimiento de ejecución hipotecaria. Sin embargo, si el motivo por el que no se puede hacer frente a los pagos son las cláusulas abusivas que contiene el préstamo hipotecario, el deudor tendrá la posibilidad de oponerse a la ejecución hipotecaria.

La hipoteca inversa es un producto financiero orientado a personas mayores mediante el que obtienen el precio de su vivienda habitual en forma de rentas mensuales. Este producto, popular en países como los Estados Unidos, se ofrece como un complemento a la pensión.

En España ganó peso durante la crisis, aunque sigue siendo un producto no demasiado utilizado. Sin embargo, conviene conocer cómo funciona antes de recurrir a ella.

La hipoteca inversa es un producto financiero para personas mayores que consiste en obtener el precio de la vivienda en forma de rentas mensuales como complemento a la pensión.

¿Qué es una hipoteca inversa?

Al contrario que en una hipoteca corriente, en la inversa se abona el precio (por lo general) a plazos. El importe máximo que puede prestar el banco es el valor de la vivienda. Por tanto, para amortizar la hipoteca habrá que devolver el total del capital cobrado más el precio del préstamo (intereses, fundamentalmente).

Esta facultad de amortización corresponde al propietario o beneficiario o a sus herederos, tras el fallecimiento de aquellos. En tanto que es una facultad, los herederos podrían desentenderse del inmueble, que quedaría en manos del banco.

Lo interesante de la figura es que convierte el capital inmobiliario de las personas mayores en una pensión complementaria. Y esto es muy interesante en una sociedad en la que las pensiones públicas no siempre son suficiente y donde aumenta la longevidad, pero también los gastos médicos y en dependencia.

Requisitos para acceder a una hipoteca inversa

Los requisitos de la hipoteca inversa dependen de la Ley 41/2007 y las condiciones particulares que imponga cada entidad de crédito.

En primer lugar, la ley requiere:

• Que se constituya sobre la vivienda habitual del solicitante. Además, deberá haber sido tasada y asegurada contra daños.
• Que este o los beneficiarios estén afectados de dependencia o tengan al menos 65 años.
• Que la deuda solo sea exigible por el acreedor.
• Que la garantía solo sea ejecutable al fallecimiento del deudor o del último beneficiario.

Por otro lado, la ley exige al banco que cumpla ciertas obligaciones de información y asesoramiento independiente.

Hay que señalar que algunos de estos requisitos pueden salvarse. Por ejemplo, podría abonarse el precio en un pago único. También se puede constituir la hipoteca inversa sobre otros bienes inmuebles, pero en ese caso no se beneficiará de los incentivos fiscales.

¿Cómo se calculan las rentas de la hipoteca inversa?

La renta depende:

1. Del valor de la vivienda. Cuanto más elevada sea la tasación más cuantiosa será la renta.
2. De la edad del propietario o beneficiario. Y ello porque se emplean tablas de cálculo de la esperanza de vida.
3. De la forma de percepción. Por ejemplo, si se pacta una renta vitalicia será de menor cuantía que una temporal. Y es que cuando el banco haya pagado el precio total de la vivienda hipotecada dejará de abonar rentas.

¿Cuánto vale una hipoteca inversa?

El coste de la hipoteca inversa incluye:

• Intereses, que suelen pactarse a tipo fijo.
• Gastos de gestoría, notaría, registro y comisiones. Hay que señalar que la ley prohíbe que los bancos cobren comisiones de cancelación.
• Generalmente, un seguro de renta vitalicia por si el solicitante sobrevive al plazo acordado.

¿Merece la pena solicitar una hipoteca inversa?

Mientras a unas personas les conviene solicitar una hipoteca inversa a otras les interesan más otras soluciones para complementar la pensión. Por ejemplo, hay quien contrata seguros de rentas vitalicias. También hay quien opta por la liquidación de su patrimonio o por la donación para ingresar en residencias, o incluso por la venta de la nuda propiedad de su vivienda con usufructo vitalicio.

Cada caso es un mundo, y lo mejor es contar con asesoría legal y financiera.

Ventajas de la hipoteca inversa

Las ventajas de una hipoteca inversa tienen que ver, principalmente, con que se mantiene la propiedad de la vivienda y existen beneficios fiscales.

1. Se beneficia de incentivos fiscales. Por ejemplo, la renta recibida no tributa al IRPF, además de contar con descuentos en gastos notariales y registrales y en el IAJD.
2. Como la garantía es la propia vivienda no será necesario aportar avales ni demostrar ingresos.
3. Devolver o no el dinero de la hipoteca es una elección que queda en manos de los herederos. Pero también se puede cancelar anticipadamente sin pagar comisiones.
4. El beneficiario de las rentas mantiene la titularidad de la vivienda. Por tanto, puede vivir en ella, alquilarla o venderla. Eso sí, en este caso tendría que devolver el préstamo u ofrecer otra garantía.
5. Por tanto, a diferencia de lo que ocurre en caso de venta de la nuda propiedad, la vivienda se puede monetizar sin perder su propiedad o posesión. Esto permite que los herederos la rescaten haciéndose cargo del préstamo.

Desventajas de la hipoteca inversa

Pero la hipoteca inversa también tiene una serie de desventajas, asociadas principalmente a los costes de la operación y la no actualización de las rentas.

• Los gastos de constitución de la hipoteca se pagan en el momento inicial.
• Cuando el beneficiario haya cobrado el valor máximo su pensión terminará.
• La hipoteca condiciona las operaciones de disposición. Por ejemplo, la renta no se revaloriza, por lo que si la vivienda lo hace se cobrará comparativamente menos. Además, no se podrá vender sin cancelar previamente el préstamo. Por el contrario, si la casa se devalúa a los herederos no les interesará rescatarla.
• El hecho de que la renta no se actualice unido a la inflación hace que la pensión cada vez tenga menor valor.
• La contratación de un seguro de rentas encarece los gastos hipotecarios.

¿Es mejor una hipoteca inversa o una renta vitalicia?

Como se ha señalado, las rentas que se cobran por la hipoteca tienen un límite: el valor de la vivienda. Cuando el beneficiario haya cobrado esta cantidad podrá seguir disfrutando de su domicilio. Sin embargo, no cobrará más rentas por la hipoteca.

Por eso es bastante popular otro producto, que es el seguro de renta vitalicia. Este seguro también otorga una renta periódica, pero su duración no está determinada por ningún límite económico. La cantidad recibida depende del capital aportado al seguro.

Normalmente las hipotecas inversas se combinan con seguros de renta vitalicia, por si el beneficiario sobrevive a la amortización del valor del inmueble. Sin embargo, contratar este tipo de servicios vinculados encarece la hipoteca.

A la hora de elegir entre estos instrumentos hay que tener en cuenta diferentes factores. Desde los tipos de interés hasta el estado del mercado inmobiliario. De modo que conviene consultar a especialistas en la materia antes de constituir la hipoteca inversa.

La hipoteca multidivisa es un tipo de préstamo hipotecario cuyas cuotas se pueden pagar en una divisa diferentes a la local. Este tipo de producto se comercializó entre 2004 y 2008, vinculando generalmente los préstamos a su pago en yenes o francos suizos debido a la supuesta estabilidad de estas monedas.

Una hipoteca multidivisa es un préstamo hipotecario que se paga en una moneda diferente a la del país donde se registra

El problema es que la fluctuación de la divisa en la cual debe pagarse la hipoteca supone una variación del precio del préstamo. Así, es recomendable contar con sólidos conocimientos financieros a la hora de contratar una hipoteca multidivisa, ya que se trata de un producto financiero de alto riesgo.

¿Qué es una hipoteca multidivisa?

Un préstamo hipotecario es multidivisa cuando incluye una cláusula que permite pagarlo empleando una moneda diferente al euro.

El argumentario que las entidades bancarias utilizaron para introducir este producto fue:

• Que la estabilidad del yen y el franco suizo (principalmente) permitían al prestatario reducir el riesgo de la operación.
• Además, que su vinculación al Libor en lugar del Euribor abarataría su coste, por encontrarse el segundo índice (ampliamente utilizado en España) en máximos históricos.

El problema es que el Euribor estaba a punto de caer y las fluctuaciones de la cotización de las divisas empleadas encarecieron enormemente el precio de los préstamos multidivisa.

Así, miles de consumidores descubrieron que se les había ofrecido un producto financiero que no se correspondía con las características prometidas. Descubierto el engaño se inició una avalancha de reclamaciones.

Como consecuencia, los tribunales han dictado numerosas sentencias en materia de hipotecas multidivisa, y la jurisprudencia es ya sólida y pacífica.

La hipoteca multidivisa resulta nula cuando:

• Se colocara engañosamente.
• El cliente no disponga de un perfil cualificado que le permita conocer con claridad los riesgos que estaban asumiendo.

En este caso el problema viene porque los bancos establecen un tope para limitar los mínimos, y eso quedó demostrado que era jugar con ventaja y por tanto que era nulo.

¿Cuáles son los riesgos de la hipoteca multidivisa?

Hay que tener en cuenta que el precio de una divisa depende de su cotización. Esta se determina en negociaciones en la bolsa, por lo que fluctúa constantemente.

Por tanto, el consumidor que pague su hipoteca en una moneda diferente a la propia no puede conocer el precio final de su préstamo, ya que éste dependerá de las variaciones de la divisa.

Este funcionamiento no es ilegal en principio. Y es que un usuario con profundos conocimientos financieros podría aprovechar la marcha del mercado para beneficiarse de un importante descuento en el precio de su préstamo.

De hecho, las hipotecas multidivisa permiten, en principio, cambiar la moneda en la que se calculan el préstamo y sus cuotas. Eso sí, a cambio del pago de las preceptivas comisiones.

Sin embargo, el usuario medio no dispone de formación e información suficiente para aprovechar estas variaciones. Es más, la mayoría de los consumidores ni siquiera sabían que la fluctuación de la moneda:

• En primer lugar, suponía que la cuota hipotecaria variaría con el precio de la moneda elegida.
• Y, lo que resultó más grave (y sorpresivo para los consumidores), que la fluctuación de la moneda también afectaría al importe principal.

Es decir, esta clase de préstamos atentó contra la idea intuitiva de que si un prestatario solicita «x» euros deberá devolver «x» euros más intereses. El resultado fue que miles de familias vieron como, pese a pagar puntualmente sus cuotas hipotecarias, el capital no llegaba a amortizarse nunca porque se revalorizaba al alza recurrentemente, llegando a deber en muchas ocasiones más dinero del que inicialmente les habían prestado.

Marco en que se comercializaron estas hipotecas

Si el escenario planteado ya resulta desfavorable para el consumidor medio, todavía se desarrolló de una forma más nociva:

• El Euribor comenzó a caer tras la comercialización de estos productos. Aunque las entidades de crédito defienden que nada podían saber de esta bajada del índice, lo cierto es que como gestoras de riesgo es previsible que conocieran esta tendencia. En consecuencia, los tipos aplicables a las hipotecas multidivisa (referenciados al Libor) se mantuvieron más elevados de lo que habrían sido en caso de referenciarse al Euribor.
• Las políticas financieras y la tesitura económica robustecieron las divisas empleadas frente al euro. Esto implicó un encarecimiento relativo de las hipotecas, ya que se calculaban en esas divisas que de pronto valían más que la moneda empleada por el consumidor.

La obligación de información de las entidades bancarias

Baste lo antedicho para ilustrar la complejidad de las hipotecas multidivisa. Con estos motivos sobre la mesa, resultaría exigible que los bancos hubieran cuidado la información ofrecida a sus clientes. En particular:

• Deberían haber explicado cómo podía afectar la fluctuación de la divisa al préstamo hipotecario.
• También debieron ofrecer diferentes escenarios para que el cliente pudiera hacerse a la idea de los riesgos que entrañaba la operación.

En definitiva, al tratarse de un producto complejo, la Ley del Mercado de Valores obliga a las entidades bancarias que comercialicen hipotecas multidivisa a someterse a estrictas obligaciones de información. El problema es que tales obligaciones fueron incumplidas sistemáticamente.

¿Cómo se puede reclamar la hipoteca multidivisa?

Las sentencias que han determinado la nulidad de la hipoteca multidivisa son muy numerosas. Todas parten de la histórica STS de 15 de noviembre de 2017, que señalaba que este producto se comercializó de forma poco transparente, al no informar a los consumidores de los riesgos que implicaba.

Esta consideración implica que cualquier prestatario que haya contratado una hipoteca multidivisa puede reclamarla sin someterse a plazos de prescripción. De hecho, es posible reclamar incluso hipotecas multidivisa que ya hayan sido amortizadas.

El requisito para reclamar hipoteca es que el consumidor no conociera las características del producto. Para ello es necesario:

• Que no posea un perfil cualificado.
• Y que la entidad bancaria omitiera sus deberes de información.

Cabe señalar que es el banco quien debe demostrar que cumplió con sus obligaciones de transparencia, de modo que es relativamente sencillo ganar un juicio por hipoteca multidivisa se cuenta con los servicios de un abogado especializado en reclamaciones bancarias.

Efectos de la reclamación de hipotecas multidivisa

La jurisprudencia viene considerando que las escrituras de hipoteca multidivisa son parcialmente nulas. Lo cual implica que debe eliminarse la cláusula de divisa del préstamo cuando éste se haya comercializado con falta de transparencia.

Como consecuencia, el capital y los intereses deberán volver a calcularse, fijándose en euros y referenciándose al Euribor. El nuevo cálculo minorará el importe pendiente de amortizar en lo que se haya abonado de más en virtud de la cláusula de divisa. En caso de resultar un saldo a favor del cliente, éste deberá ser devuelto por el banco.

Así, cuando se reclama una hipoteca multidivisa que ya ha sido amortizado, el prestatario puede recuperar todo lo que ha pagado de más por culpa de esta cláusula.

Si este es tu caso, lo más recomendable es que contrates a un abogado especialista para iniciar tus reclamaciones.

Los intereses abusivos son, en términos generales, aquellos intereses que se establecen de forma excesiva y desproporcionada en un préstamo.

No obstante, este concepto se utiliza en ocasiones para englobar también los intereses usurarios, que jurídicamente tienen una naturaleza distinta, y cuyas diferencias explicaremos a lo largo de este artículo.

Se considera abusivo aquel interés que sea manifiestamente desproporcionado y notablemente superior al interés normal del dinero

Nulidad de los intereses abusivos

Han sido muchos los consumidores que han entablado acciones judiciales contra los bancos y demás entidades prestamistas a fin de que se declare la nulidad de las cláusulas abusivas de los préstamos.

Entre estas cláusulas, la de intereses.

Nuestra legislación considera nulos los intereses que sean desproporcionadamente altos:

• Ley de 23 de julio de 1908, de la Usura:

Será nulo todo contrato de préstamo en que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso o en condiciones tales que resulte aquél leonino, habiendo motivos para estimar que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales.

Artículo 1 de la Ley de Usura

• Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios:

Las cláusulas que vinculen cualquier aspecto del contrato a la voluntad del empresario serán abusivas y, en todo caso, las siguientes:

Las cláusulas que supongan la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta, al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones.

Artículo 85.6 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios

• Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación:

…serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor…

Artículo 8.2 de la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación

Asimismo, es abundante la jurisprudencia que existe sobre la nulidad y abusividad de los intereses.

El Tribunal Supremo aplica la siguiente doctrina, ya expuesta en su Sentencia del Pleno 22 abril 2015:

[…] el sector bancario se caracteriza porque la contratación con consumidores se realiza mediante cláusulas predispuestas e impuestas por la entidad bancaria, y por tanto, no negociadas individualmente con el consumidor, lo que determina la procedencia del control de abusividad (…), salvo que se pruebe el supuesto excepcional de que el contrato ha sido negociado y el consumidor ha obtenido contrapartidas apreciables a la inserción de cláusulas beneficiosas para el predisponente.

Tribunal Supremo, sentencia del 22 de abril de 2015

Pueden ser considerados nulos tanto los intereses remuneratorios (importe que se paga como contraprestación por el dinero recibido en préstamo), pero como los intereses de demora (indemnización por el retraso en el pago de la deuda).

¿Qué intereses pueden ser abusivos y cuáles usurarios?

Es doctrina consolidada  del Tribunal Supremo que:

• La Ley de represión de la usura de 23 de julio de 1908 se proyecta sobre los intereses remuneratorios.
• El Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios lo hace sobre los intereses moratorios, por aplicación del artículo 82.1.

En consecuencia:

• Los intereses remuneratorios pueden ser usurarios pero no abusivos, lo que produciría la nulidad total del préstamo.
• Los intereses moratorios pueden ser abusivos pero no usurarios, lo que determina la nulidad de la cláusula que los estipule, conservando la validez el resto del préstamo.

En términos generales, los intereses de demora, también denominados intereses moratorios, se pueden definir como la indemnización que paga el deudor al acreedor por el impago de una deuda. Es decir, son los intereses que debe abonar el deudor por el hecho de ser moroso.

Los intereses de demora, o intereses moratorios, se generan cuando una persona incumple con el pago de una deuda de dinero.

El impago de un préstamo o el retraso en el pago de una deuda siempre tiene consecuencias, el pago de intereses adicionales.

Se llama mora o demora a la situación en la que incurre el deudor que, llegada la fecha de pago, no lo realiza. Ahora bien, la mora no impide el cumplimiento tardío.

Su principal objetivo es reparar el daño que ocasiona el deudor a su acreedor por el retraso en el pago de la obligación, por lo que no tienen carácter sancionador sino indemnizatorio.

Requisitos para el devengo de intereses de demora

Para que haya que pagar intereses de demora deberán concurrir los siguientes requisitos:

1. Que la deuda haya vencido, es decir, que haya transcurrido la fecha estipulada para realizar el pago.
2. Que la deuda sea dineraria, es decir, que lo que se deba sea dinero.
3. Que se haya pactado expresamente el pago de intereses en caso de incumplimiento.
4. Que no exista pacto contrario al pago de interés en el supuesto de impago.

¿Cuándo comienza el devengo de intereses de demora?

Debemos de distinguir entre dos tipos de demora: en contratos suscritos entre particulares y en contratos mercantiles o comerciales.

Demora en contratos entre particulares

En los contratos celebrados entre particulares, el deudor incurre en mora desde que el acreedor le exige judicial o extrajudicialmente la obligación de entregar una cosa.

Ahora bien, si en el contrato se estipula que la reclamación judicial o extrajudicial no es necesaria, la mora comienza desde el momento del incumplimiento.

La mora en los contratos entre particulares se regula en el artículo 1100 y siguientes del Código Civil.

Demora en contratos mercantiles u operaciones comerciales

En las operaciones comerciales no será necesaria la reclamación expresa o aviso por parte del acreedor, la demora comenzará automáticamente cuando transcurra el plazo para el pago.

En este caso, la demora viene establecida en la Ley 3/2004, de 29 de diciembre, por la que se establecen las medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales.

Principio del formulario

Final del formulario

Tipos de intereses de demora

Según los casos en los que se produce la mora del deudor, se pueden distinguir los siguientes tipos de intereses de demora:

Interés legal del dinero

Cuando el deudor se retrasa en el pago de una cantidad de dinero se genera un perjuicio económico para el acreedor. La forma de subsanar este perjuicio es el pago de intereses.

En la mayoría de los casos, las partes acuerdan el tipo de interés que se pagará por el retraso en el pago, pero hay ocasiones en que no se pacta nada al respecto.

Cuando no se ha previsto el tipo de interés que se pagará en caso de impago, se aplicará el interés legal del dinero.

El interés legal del dinero es el porcentaje legal para calcular la indemnización de daños y perjuicios cuando el deudor no paga o se retrasa en el pago.

El interés legal del dinero para el año 2022 es del 3%.

El interés legal del dinero será el interés de demora en:

• Contratos entre particulares, el interés de demora será el interés acordado por las partes y, en su defecto, el interés legal del dinero.

Si la obligación consistiera en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal.

Artículo 1108 del Código Civil

• Contratos con sociedades y empresas, el interés de demora será el interés pactado, y a falta de pacto, el interés legal del dinero.

El artículo 316 del Código de Comercio dedicado a los préstamos mercantiles, dispone:

Los deudores que demoren el pago de sus deudas después de vencidas, deberán satisfacer desde el día siguiente al del vencimiento el interés pactado para este caso o, en su defecto, el legal.

Artículo 316 del Código de Comercio

El artículo 341 del Código de Comercio dedicado a la compraventa, establece:

La demora en el pago del precio de la cosa comprada constituirá al comprador en la obligación de pagar el interés legal de la cantidad que adeude al vendedor.

Artículo 341 del Código de Comercio

Interés de mora procesal

Desde que se dicte una sentencia o resolución que condene al demandado-deudor al pago de una cantidad de dinero líquida, se devengará a favor del demandante-acreedor un interés anual igual al interés legal del dinero incrementado en 2 puntos, o el establecido por las partes o por la ley.

Este tipo de interés de mora procesal se aplica a cualquier ámbito jurisprudencial, excepto las especialidades establecidas legalmente para las Haciendas Públicas.

El interés de mora procesal se regula en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El interés de mora procesal para el año 2022 se fija en 5%.

Interés de demora

Es el porcentaje que establece la ley y recae sobre las cuotas impagadas en proporción a los días de retraso del pago.

La Ley de Presupuestos Generales del Estado establece para cada año, tanto el interés legal del dinero como el interés de demora.

Como regla general, el porcentaje del interés de demora es el interés legal del dinero más un 25%, aunque en ocasiones ha superado en más de un 25% el interés legal del dinero.

El interés de demora para el año 2022 es del 3,75%.

Este porcentaje es el que se aplica en las deudas tributarias o en  deudas con la Seguridad Social.

Interés de demora en préstamos hipotecarios

Los intereses de demora de los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal de dinero y solo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago.

Interés de demora en préstamos personales

El Tribunal Supremo considera que el interés de demora en los préstamos personales sin garantía real concertados con consumidores será el interés remuneratorio pactado más dos puntos.

El interés remuneratorio es el precio que el prestatario ha de abonar a la entidad prestamista por el disfrute o utilización del dinero recibido en préstamo.

Es decir, son los intereses que pagamos por los préstamos.

Diferente del interés de demora que es, como hemos indicado antes, una indemnización que paga el deudor al acreedor por el impago de una deuda.

Ejemplo: Si solicitamos un préstamo para la compra de un vehículo y pactamos un interés remuneratorio del 5%, el interés de demora será del 7%.

…La Sala considera que el incremento de dos puntos porcentuales previsto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil  para la fijación del interés de mora procesal es el criterio legal más idóneo para fijar cuál es el interés de demora en los préstamos personales concertados con consumidores, que no suponga la imposición de una indemnización alta al consumidor que no cumpla con sus obligaciones.

…la Sala considera abusivo un interés de demora que suponga un incremento de más de dos puntos porcentuales respecto del interés remuneratorio pactado en un préstamo personal.

Tribunal Supremo, sentencia del 22 de abril de 2015

Interés de demora en los créditos al consumo

El artículo 20 de la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo, que establece:

En ningún caso, podrá aplicarse a los créditos que se concedan en forma de descubiertos a los que se refiere este artículo un tipo de interés que dé lugar a una tasa anual equivalente superior a 2,5 veces el interés legal del dinero.

Artículo 20.4 de la Ley de contratos de créditos al consumo

Interés de demora en operaciones comerciales

El interés de demora en operaciones comerciales está regulado en el artículo 7 la Ley 3/2004, de 29 de diciembre, por la que se establecen las medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales.

El interés de demora a aplicar en las operaciones comerciales durante el primer semestre natural del año 2022 será el 8%.

Son operaciones comerciales las que dan lugar a la entrega de bienes o a la prestación de servicios entre empresas o entre empresas y la Administración.

Los intereses remuneratorios son aquellos que se pagan en concepto del precio del préstamo. Es decir, al contrario que los intereses de demora no consisten en una penalización por el pago tardío, sino en una remuneración por habernos prestado el dinero.

Esta distinción es muy importante jurídicamente ya que, en caso de ser muy elevados, las reclamaciones judiciales de unos y otros seguirán vías muy distintas.

Los intereses remuneratorios son aquellos que se pagan en concepto del precio o remuneración por la concesión del préstamo.

Así, mientras los intereses remuneratorios excesivos se pueden considerar usurarios, los moratorios deben reclamarse por abusivos. Te explicamos en detalle el concepto de interés remuneratorio para que sepas cómo reclamarlo.

Qué son los intereses remuneratorios

La jurisprudencia define los intereses remuneratorios como la contraprestación que abona el prestatario al prestamista por haberle prestado el dinero.

Es decir, cuando solicitamos un préstamo lo devolvemos posteriormente incrementado por unos intereses. Tales intereses, que son el precio del préstamo, son los conocidos como intereses remuneratorios o compensatorios. Esta contraprestación tiene por objetivos:

• Evitar la devaluación del dinero.
• Retribuir la cesión del mismo.

Nuestro Código Civil incluye dos disposiciones de vital importancia para los intereses remuneratorios:

1. Según el artículo 1255 rige el principio de autonomía de la voluntad a la hora de determinar los intereses remuneratorios. Lo cual implica que las partes pueden pactar los intereses que consideren oportunos.
2. Según su artículo 1755 los intereses remuneratorios no se presumen, es decir, nuestro ordenamiento jurídico entiende que los préstamos son gratuitos salvo que las partes acuerden un precio. Y los intereses remuneratorios son el componente principal de este precio.

Estos dos artículos suponen una nueva diferencia con los intereses de demora, y ello porque el interés de demora tiene naturaleza sancionadora. Su objetivo es castigar el incumplimiento del deudor moroso.

Por tanto, y a tenor del artículo 1108 del Código Civil, aún en el caso de que no se hayan pactado los intereses moratorios, estos serán exigibles. Para valorarlos se calcularán conforme al interés legal del dinero.

La anulación de los intereses remuneratorios

Numerosas prácticas bancarias han puesto de actualidad la Ley de Represión de la Usura.

Esta norma de 1908 permite anular los intereses remuneratorios acordados cuando resulten manifiestamente superiores al interés normal del dinero y desproporcionados para la situación.

Si bien la jurisprudencia ha entendido que los intereses moratorios podrían contribuir a la consideración de un crédito como usurario, lo cierto es que a la hora de calificar como tal un préstamo se tiene en cuenta la TAE del mismo.

Dicho de otro modo, lo realmente determinante del carácter usurario de un préstamo es su precio, y este precio se compone de las correspondientes comisiones e intereses remuneratorios.

Sin embargo, la usura no es la única herramienta de defensa contra los intereses remuneratorios, que también pueden ser anulados en caso de no superar el control de transparencia. Superar el control de transparencia requiere que el cliente sea consciente del alcance económico y jurídico de la operación (en este caso, del préstamo).

Por ejemplo, este ha sido el modo de defensa adoptado por los afectados por las cláusulas suelo.

Las cláusulas suelo imponían un límite mínimo a los intereses remuneratorios de tipo variable. Gracias a ellos, los bancos evitaron que las caídas de los tipos de interés durante la crisis supusieran una minoración de sus ingresos.

Al anular la cláusula de intereses remuneratorios el prestatario solo tendrá que devolver al prestamista el capital prestado. Es decir, no tendrá que pagar intereses. Si ya abonó alguna cantidad en concepto de intereses remuneratorios, esta tendrá que ser devuelta o aplicada a la amortización del crédito.

La anulación de los intereses de demora

Como se ha señalado, el Tribunal Supremo considera que en determinadas ocasiones unos intereses de demora excesivos podrían contribuir a entender que el préstamo es usurario. Sin embargo, el carácter sancionador de este tipo de intereses hace que, en general, en nada afecten a tal calificación.

De hecho, la anulación de los intereses de demora suele hacerse en base a su abusividad. Así, la jurisprudencia española ha establecido (y la europea ha confirmado) que el interés de demora superior en más de 2 puntos al remuneratorio se considera interés abusivo y por tanto anulable.

En estos casos el juez no puede integrar el contrato ni aplicar normas supletorias, salvo que sea necesario mantener la cláusula en beneficio del consumidor. Así, la solución adoptada por el Tribunal Supremo (véase la Sentencia 671/2018) consiste en que la anulación de la cláusula de intereses de demora supone que dejen de devengarse estos, pero no los remuneratorios.

La prescripción de los intereses remuneratorios

Otra característica relevante de los intereses remuneratorios es que se someten a un plazo de prescripción de tan solo 5 años. Este plazo de prescripción está regulado en el artículo 1966 del Código Civil.

En consecuencia, el prestamista deberá reclamar el pago de estos intereses en un plazo inferior para interrumpir la prescripción de su derecho. En otro caso solo podría recuperar los intereses que se hayan devengado durante los últimos 5 años.

IRPH es el acrónimo de, Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, un índice de referencia utilizado en hipotecas en España que la justicia europea ha determinado que está sujeto al control de transparencia. Esta sentencia permite a los consumidores afectados reclamar judicialmente para reclamar que sea considerado abusivo en los tribunales españoles.

El IRPH es un índice alternativo al Euríbor y más elevado para calcular las hipotecas

El IRPH

Cuando una entidad financiera nos concede un préstamo hipotecario de interés variable, al capital prestado se le suman unos intereses. Pues bien, el IRPH es uno de los índices de referencia existentes empleados para calcular estos intereses adicionados al capital principal.

El IRPH ha cobrado gran popularidad debido a las batallas judiciales entre consumidores que se sienten perjudicados por su uso frente a las entidades financieras que concedían hipotecas con dicho índice.

El último capítulo llegó el 3 de marzo de 2020, día en que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea falló favorablemente a los consumidores, permitiendo su reclamación por falta de transparencia en la contratación.

Sin embargo, este índice no es la única magnitud usada para el cálculo de la remuneración de la entidad financiera.

El tipo de interés (TIN) de un préstamo hipotecario se obtiene sumando las siguientes variables.

1. Índice de referencia (existen varios como por ejemplo Euribor, IRPH del conjunto de entidades financieras, IRS tipo de interés swap a 5 años o Mibor).
2. Diferencial (porcentaje fijo que se suma al índice de referencia anterior y supone parte de los intereses que el banco obtiene como contraprestación o beneficio por prestar el dinero).
3. La sumatoria del índice de referencia, más el diferencial, supone el tipo de interés (TIN) de un préstamo hipotecario.

Esta entrada está referida al primero de los puntos, índice de referencia, y concretamente, al IRPH.

Precedentes normativos

Hasta el año 2013 este índice se dividía en tres categorías diferentes:

1. IRPH de bancos (ya no existe).
2. IRPH de cajas de ahorro (ya no existe).
3. IRPH del Conjunto de Entidades (vigente en la actualidad).

La Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios eliminó el IRPH bancos y el IRPH cajas de ahorro. La primera publicación de esta orden fue el 29 de octubre de 2011 y su última modificación ha sido el 29 de abril de 2019.

El régimen de transición que reguló la desaparición de los citados referenciales (IRPH bancos y el IRPH cajas) fue la disposición adicional decimoquinta de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de Apoyo a los Emprendedores y su Internacionalización.

De acuerdo con lo anterior podemos concluir que en la actualidad tan solo existe el IRPH Conjunto de Entidades.

Desventajas del índice IRPH para los consumidores

Pasamos a enumerar una lista de motivos por los que el empleo del IRPH ha causado esta discordancia jurídica entre los distintos tribunales de instancia, el Tribunal Supremo, y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea:

1. El cálculo del IPRH es opaco y no es auditable.
2. El resultado es influenciable por las entidades de crédito.
3. El resultado no es una media representativa porque no incluye ponderación por volumen de negocio.
4. El resultado es influenciable por tipos claramente alejados de la tónica general.
5. El índice no refleja la situación actual del mercado y es previsible para las entidades de crédito.
6. El índice se calcula empleando tipos medios que incluyen comisiones.
7. El índice ha sido calculado a partir de tipos que han sido declarados nulos.
8. El índice depende también del Euribor, en cuyo cálculo se han constatado irregularidades.
9. El índice supera cualquier otro indicador y no hay otra explicación que su manipulación.

Evolución jurídica

Un Juzgado de lo Mercantil de Vitoria-Gasteiz, y también, la Audiencia Provincial de Álava, fallan a favor de unos clientes bancarios considerando la falta de transparencia en la aplicación del IRPH de sus hipotecas, y ordenando a devolver con carácter retroactivo, los intereses devengados por esos préstamos hipotecarios.

Posteriormente, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en su sentencia Nº 669/2017 de 14 de diciembre de 2007, considera que referenciar una hipoteca al IRPH no implica falta de transparencia ni es un abuso, por lo que un préstamo hipotecario con esas características es perfectamente válido, tal y como defienden los bancos. De igual modo, la sentencia cuenta con el voto particular de dos magistrados que consideran que la cláusula que incorpora el IRPH no supera el control de transparencia.

Explicaremos brevemente el significado de “voto particular”. En la realización de las sentencias del Tribunal Supremo, toman parte varios jueces o magistrados, y se dictan previa votación. Si alguno de los miembros que hayan tomado parte en ella, a la hora de la votación “disiente”, es decir, opina algo distinto al resto de jueces o magistrados, podrá manifestar su discrepancia mediante la fórmula de “voto particular”.

En el artículo 260.1 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, podemos leer: «Todo el que tome parte en la votación de una sentencia o auto definitivo firmará lo acordado, aunque hubiere disentido de la mayoría; pero podrá, en este caso, anunciándolo en el momento de la votación o en el de la firma, formular voto particular, en forma de sentencia, en la que podrán aceptarse, por remisión, los puntos de hecho y fundamentos de derecho de la dictada por el Tribunal con los que estuviere conforme».

En definitiva, la sentencia por la que el Supremo da la razón a la banca, y declara que el IRPH no supone falta de transparencia o abusividad, cuenta con dos jueces que no siguen la línea del propio Tribunal Supremo y declaran mediante “voto particular” que: La cláusula que incorpora el IRPH no supera el control de transparencia y por consiguiente, no están de acuerdo con lo manifestado por el resto de magistrados.

Son varias los tribunales de instancia (los de primera instancia e instrucción) los que han seguido la misma línea de esos dos magistrados, separándose de esta manera de la sentencia a favor de la banca que dictó el Supremo (sentencia Nº 669/2017 de 14 de diciembre de 2007).

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea

Con origen en las discrepancias entre los propios magistrados del Tribunal Supremo, e impulsado por el resto de los tribunales de instancia que han seguido la línea de estos magistrados disidentes, el conflicto que ha suscitado el IRPH ha llegado al Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Desde la entrada de España en la Unión Europea que se hizo efectiva el 1 de enero de 1986, estamos sujetos a las normas que provengan de esta asociación económico-política.

Entre su legislación, la Unión Europea ha dictado la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores. Recordemos que un préstamo hipotecario se articula sobre un contrato, y sus firmantes, es decir, los hipotecados, son considerados «consumidores» por esta directiva.

La directiva anterior, ha sido responsable de que se haya declarado el efecto retroactivo sobre la cláusula suelo.

El Tribunal Supremo limitó la retroactividad de su devolución, en la afamada sentencia de 09 de mayo de 2013, nº 1916/2013. Esto produjo una oleada de reclamaciones contra la banca (batalla judicial librada en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea) que supuso la devolución por la misma de lo cobrado indebidamente por la popular cláusula suelo.

Así las cosas, yendo el Supremo hacia un extremo y los tribunales de instancia hacia otro (jurisprudencial y doctrinalmente hablando) ha sido un juzgado de Barcelona quien ha elevado una cuestión prejudicial.

Desde el sistema judicial europeo se elabora un mecanismo que tiene por objeto proporcionar a los órganos jurisdiccionales de los Estados miembros, los medios para que la interpretación y la aplicación de este Derecho sean uniformes en la Unión. A esta manera de acceder al Tribunal de Justicia de la Unión Europea se le denomina cuestión prejudicial.

En síntesis, los tribunales españoles pueden acudir directamente a el Tribunal europeo, sorteando así la doctrina del Tribunal Supremo si esta resulta contraria a lo que se responda a dicha cuestión prejudicial.

Esto es que, si un tribunal español de primera instancia, por ejemplo, le hace llegar una consulta sobre la interpretación de una norma que provenga de la Unión Europea, directamente al Tribunal de Justicia Europeo y este, responde de una determinada manera, todos los demás tribunales nacionales, inclusive el Tribunal Supremo, además de los demás tribunales de los estados miembros deben actuar en consecuencia.

Precisamente, esto es lo que ha sucedido cuando el Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Barcelona, ha elevado una cuestión prejudicial sobre el IRPH, ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, interesándose por si resulta contrario a la Directiva 93/13 del Consejo, de 5 de abril de 1993 (antes mencionada), someter o no, al control de transparencia contenido en la propia directiva, una cláusula de un préstamo hipotecario referenciado con el IRPH suscrita por un consumidor.

Convendría conocer qué ocurre cuando una cuestión prejudicial es elevada al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, para comprender mejor qué es lo que está sucediendo con el IRPH hoy por hoy.

Cuando llega la cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión europea, se le asigna un juez (juez ponente) y un Abogado General.

El Abogado general, a pesar de no formar parte del Tribunal de Justicia, y cuyas conclusiones no son vinculantes para el mismo, es una figura de extraordinario valor para este. La gran mayoría de las conclusiones del Abogado General son tenidas en cuenta por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, dando un anticipo casi asegurado, que no garantizado, de cómo se va a pronunciar el tribunal en un determinado asunto.

Sobre la cuestión prejudicial elevada por el Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Barcelona, el Abogado General asignado, de nombre Maciej Szpunar, dictaminó, inclinándose a favor de los Juzgados de Primera Instancia y Audiencias Provinciales, y en clara contraposición a lo establecido por el Tribunal Supremo lo siguiente:

1. Que se puede hacer un control de transparencia sobre la cláusula que incorpora el IRPH, y por lo tanto, se puede aplicar la Directiva 93/13 del Consejo, de 5 de Abril de 1993 .Cuestión está negada por el Supremo español.
2. El Supremo alega que la Directiva 93/13 del Consejo, de 5 de abril de 1993, contiene un límite por el que se entiende que un juez no puede apreciar el carácter abusivo de una estipulación que defina el objeto principal del contrato ni a la adecuación entre precio y retribución, por un lado, ni a los servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida. El Abogado general neutraliza esta afirmación hecha por el Supremo, dándole la razón, pero añadiendo a su vez que: También es cierto la existencia de jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que establece que las cláusulas se redacten de manera clara y comprensible, y que esta jurisprudencia debe aplicarse prioritariamente por el Tribunal Supremo a la directiva en cuestión.
3. En relación con el asesoramiento que debe aportar la entidad dice el abogado general lo siguiente: La entidad debe “comunicar al demandante en el litigio principal, antes de la celebración del contrato de préstamo, información suficiente para que este pudiera tomar una decisión prudente y con pleno conocimiento de causa”.
4. En cuanto si al juez nacional le corresponde o no establecer si una cláusula como la que contiene el IRPH cumple con las exigencias de la buena fe y el equilibrio que impone la Directiva 93/13 en el artículo 3.1 y el 5, concluye que sí. Sí es competencia del Juez nacional.

Sentencia del TJUE sobre las hipotecas IRPH

La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre el IRPH determina que el IRPH como índice de referencia sí que está sujeto al ámbito de aplicación de la Directiva sobre cláusulas abusivas, contradiciendo la tesis mantenida por el Tribunal Supremo.

El fallo del TJUE clarifica además que serán los jueces españoles quienes deban asegurarse, para cada caso, del carácter claro y comprensible de la cláusula que establece el interés variable en base al IRPH.

En aquellos casos en los que un juez determine que la cláusula del IRPH es abusiva, podrá determinar su sustitución por otro índice. De este modo se podría eliminar la cláusula abusiva al mismo tiempo que se protege al consumidor de las consecuencias que para este podría tener la anulación del préstamo hipotecario por su abusividad.

Además, la sentencia recalca que los tribunales de los Estados miembro de la Unión Europea deben siempre asegurarse de que las cláusulas que se reflejan al objeto principal de los contratos son claras y comprensibles para el consumidor medio.

Y recalca que no solo deben ser claras y comprensibles en el ámbito formal y gramatical, sino que todo aquel consumidor normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz esté en condiciones de comprender el cálculo del referido tipo de interés y valorar con ello las consecuencias económicas de su contratación.

A modo de resumen

Podemos afirmar, que el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) es una de las variables que se usaba para calcular el interés de los préstamos hipotecarios, y también, que han existido varias categorías, pero en la actualidad, tan solo subsiste una denominada IRPH conjunto de entidades.

El IRPH, está viciado por una serie de perjuicios por los que se recomienda su inaplicación. Siendo precisamente lo contrario a esto último (su aplicación) lo que lo ha convertido en protagonista de una contienda judicial que ha enfrentado a distintos tribunales españoles, trasladándose esta disputa al Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Y por último, en vista de las conclusiones del fallo del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, al Índice de Referencia que hemos tratado en este texto le queda muy poco recorrido jurídico-económico en España.

Es importante contactar con un abogado especialista en reclamaciones bancarias para que evalúe la viabilidad de presentar una reclamación y recuperar el dinero pagado de más.

La ley de usura, también conocida como ley de Azcárate, es una norma de 1908 que sigue vigente en nuestro ordenamiento y permite impugnar créditos usurarios o abusivos.

La ley de la usura se ha convertido en un instrumento muy útil para anular préstamos personales y operaciones del tipo revolving.

La crisis y determinadas prácticas bancarias (como las tarjetas revolving o los intereses abusivos) han puesto esta ley sobre la mesa de nuevo. Y es que numerosos tribunales están determinando la nulidad de préstamos personales y cláusulas de intereses en base a la ley de Azcárate.

La crisis económica ha destapado una serie de malas prácticas bancarias que solo se han conocido cuando la gente no ha podido seguir pagando sus préstamos.

Ha sido entonces cuando los jueces han podido analizar las situaciones de los afectados y las condiciones que se incluían en estos contratos, resultando muy llamativo como en la mayor parte de los casos, clientes que habían pedido pequeñas cantidades a préstamo llevaban más de una década pagando las cuotas y nunca terminaban de amortizar el préstamo.

Qué regula la ley de usura o de Azcárate

La ley de usura o de Azcárate determina la nulidad de los contratos de préstamos cuando puedan considerarse usurarios. Y se consideran como tales:

• Los préstamos que apliquen un «interés notablemente superior al normal del dinero«. Además, debe tenerse en cuenta la situación en que se prestó el dinero. Esto viene a operar como una cláusula ética, que protege al prestatario inexperto o en situación de necesidad.
• Y los préstamos en que se simule haber entregado más dinero del realmente prestado. De este modo se evita que el prestamista disfrace como capital los intereses que quiere cobrar.

El artículo 3 de la ley de usura determina que el prestatario solo tendrá que devolver el capital, sin intereses, cuando se anule un préstamo usurario. Por tanto:

• En los casos en que ya haya abonado una cifra superior a la recibida podrá reclamar la devolución del excedente al prestamista. Así, el préstamo quedará amortizado y quien lo recibió recuperará su dinero.
• Pero si la cantidad que pagó el prestatario fuera inferior al capital prestado solo tendrá que pagar lo que quede, sin aplicar intereses.

Otros elementos recogidos en la ley de Azcárate

La ley de usura también regula otros elementos, como el préstamo a menores o a incapacitados. Sin embargo, el elemento que más interesa destacar es que resulta aplicable a todo préstamo sin importar su forma o garantía.

Esto ha permitido aplicar la ley de usura, por ejemplo, a tarjetas de crédito y contratos revolving, que en el fondo operan como préstamos.

En qué momento los intereses determinan la nulidad del préstamo personal

Como hemos señalado, esta norma entra en juego cuando el interés excede «notablemente» al interés normal del dinero. Por tanto es fundamental acudir a la jurisprudencia para determinar qué intereses son usurarios.

Antes de entrar al detalle debemos recordar que la ley de 1908 no busca la protección del consumidor. Con ello queremos decir que lo que protege es el tráfico económico general. Por tanto, también puede aplicarse para anular préstamos usurarios entre empresas.

El carácter usurario del préstamo lo determina su precio global

En primer lugar, nuestro Tribunal Supremo explica que para determinar el interés máximo legal permitido en España hay que considerar no el TIN sino la TAE aplicable al préstamo. Y ello porque este indicador incluye el precio de comisiones, que no dejan de ser parte del precio de la operación.

En definitiva, es el precio del préstamo lo que va a determinar si es usurario, y no la aplicación de cláusulas aisladas.

El préstamo será usurario cuando supere notablemente el interés medio aplicado a operaciones similares

En segundo lugar debemos atender al interés medio de los préstamos en cada tipo de operación.

Por ejemplo, para saber si un interés en un crédito al consumo es usurario habrá que consultar los datos publicados por el Banco de España sobre el interés medio de los créditos al consumo. Si los intereses analizados duplican al interés medio estaremos ante un crédito usurario.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que, aunque la jurisprudencia considere usurario duplicar el interés medio, esto no supone que todos los tipos inferiores sean legales. Recuerda que el artículo 3 de la ley de usura incluye una cláusula «ética».

Así, nos obliga a atender a las circunstancias del caso, lo que permitiría calificar como usurarias unas condiciones menos agresivas, pero impuestas por el prestamista aprovechándose de la situación de necesidad del prestatario o su inexperiencia.

No debe olvidarse que estos contratos también están sometidos al control de transparencia de sus cláusulas.

Al igual que en otros supuestos, como el de las cláusulas suelo o las hipotecas multidivisa, la entidad financiera debe demostrar que con carácter previo a la contratación de estos préstamos informó de manera sencilla, clara y concreta del funcionamiento del préstamo, es decir, no solo sobre el tipo de interés que iba a pagar sino sobre el propio desarrollo del contrato ofreciendo simulaciones, e indicando claramente que con las condiciones ofrecidas, el cliente podría estar pagando durante años el préstamo y aún no haber amortizado prácticamente ninguna parte del capital.

La caducidad o prescripción de la usura

La usura atenta contra las bases del tráfico económico. Por eso la nulidad de este tipo de préstamos es radical, lo que impide que la acción para impugnarlos caduque o prescriba. Es decir, en principio podría anularse incluso un préstamo ya amortizado, recuperándose el dinero perdido en comisiones e intereses.

Sin embargo, no se permite la apreciación de oficio del carácter usurario del crédito. De modo que, para recuperar su dinero, la persona afectada tendrá que actuar personalmente, invocando la ley de usura. Para ello bastará con que acredite que concurren los requisitos del artículo 3 de la ley de usura.

Cabe señalar que existen sentencias que obligan al prestamista a demostrar que las circunstancias del caso justificaban la aplicación de las condiciones disputadas. Lo cual facilita el ejercicio probatorio por parte del prestatario, que solo debe demostrar que pagó un precio por su préstamo superior al que se paga en circunstancias similares.

En resumen, la ley de usura deja en manos del tribunal un amplio margen discrecional. Sin embargo se ha convertido en un instrumento muy útil para anular préstamos personales y operaciones del tipo revolving.

Artículos explicados

• Artículo 1
• Artículo 2: Derogado
• Artículo 3
• Artículo 4
• Artículo 5
• Artículo 6
• Artículo 7
• Artículo 8: Derogado
• Artículo 9
• Artículo 10
• Artículo 11
• Artículo 12: Derogado
• Artículo 13: Derogado
• Artículo 14
• Artículo 15
• Artículo 16

La Ley Hipotecaria (LH) es un conjunto de normas legales que se encargan de regular todos los aspectos relacionados con el mercado hipotecario en España.

La Ley Hipotecaria regula los aspectos relacionados con el mercado hipotecario en España.

Concretamente, la ley vigente que regula esta disciplina es el «Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria».

Artículos explicados

• Título Primero. Del Registro de la Propiedad y de los títulos sujetos a inscripción
  • Artículo 1
  • Artículo 2
  • Artículo 3
  • Artículo 4
  • Artículo 5
• Titulo II. De la forma y efectos de la inscripción
  • Artículo 6
  • Artículo 7
  • Artículo 8
  • Artículo 9
  • Artículo 10
  • Artículo 11
  • Artículo 12
  • Artículo 13
  • Artículo 14
  • Artículo 15
  • Artículo 16
  • Artículo 17
  • Artículo 18
  • Artículo 19
  • Artículo 19 bis
  • Artículo 20
  • Artículo 21
  • Artículo 22
  • Artículo 23
  • Artículo 24
  • Artículo 25
  • Artículo 26
  • Artículo 27
  • Artículo 28 (Suprimido)
  • Artículo 29
  • Artículo 30
  • Artículo 31
  • Artículo 32
  • Artículo 33
  • Artículo 34
  • Artículo 35
  • Artículo 36
  • Artículo 37
  • Artículo 38
  • Artículo 39
  • Artículo 40
  • Artículo 41
• Título III. De las anotaciones preventivas
  • Artículo 42
  • Artículo 43
  • Artículo 44
  • Artículo 45
  • Artículo 46
  • Artículo 47
  • Artículo 48
  • Artículo 49
  • Artículo 50
  • Artículo 51
  • Artículo 52
  • Artículo 53
  • Artículo 54
  • Artículo 55
  • Artículo 56
  • Artículo 57
  • Artículo 58
  • Artículo 59
  • Artículo 60
  • Artículo 61
  • Artículo 62
  • Artículo 63
  • Artículo 64
  • Artículo 65
  • Artículo 66
  • Artículo 67
  • Artículo 68
  • Artículo 69
  • Artículo 70
  • Artículo 71
  • Artículo 72
  • Artículo 73
  • Artículo 74
  • Artículo 75
• Título IV. De la extinción de las inscripciones y anotaciones preventivas
  • Artículo 76
  • Artículo 77
  • Artículo 78
  • Artículo 79
  • Artículo 80
  • Artículo 81
  • Artículo 82
  • Artículo 83
  • Artículo 84
  • Artículo 85
  • Artículo 86
  • Artículo 87
  • Artículo 88
  • Artículo 89
  • Artículo 90
  • Artículo 91
  • Artículo 92
  • Artículo 93
  • Artículo 94
  • Artículo 95
  • Artículo 96
  • Artículo 97
  • Artículo 98
  • Artículo 99
  • Artículo 100
  • Artículo 101
  • Artículo 102
  • Artículo 103
• Título IV bis. De la conciliación
  • Artículo 103 bis
• Título V. De las hipotecas
  • Sección I: De la hipoteca en general
    • Artículo 104
    • Artículo 105
    • Artículo 106
    • Artículo 107
    • Artículo 108
    • Artículo 109
    • Artículo 110
    • Artículo 111
    • Artículo 112
    • Artículo 113
    • Artículo 114
    • Artículo 115
    • Artículo 116
    • Artículo 117
    • Artículo 118
    • Artículo 119
    • Artículo 120
    • Artículo 121
    • Artículo 122
    • Artículo 123
    • Artículo 124
    • Artículo 125
    • Artículo 126
    • Artículo 127
    • Artículo 128
    • Artículo 129
    • Artículo 129 bis
    • Artículo 130
    • Artículo 131
    • Artículo 132
    • Artículo 133
    • Artículo 134
    • Artículo 135
    • Artículo 136
    • Artículo 137
  • Sección II: De las hipotecas voluntarias
    • Artículo 138
    • Artículo 139
    • Artículo 140
    • Artículo 141
    • Artículo 142
    • Artículo 143
    • Artículo 144
    • Artículo 145
    • Artículo 146
    • Artículo 147
    • Artículo 148
    • Artículo 149
    • Artículo 150
    • Artículo 151
    • Artículo 152
    • Artículo 153
    • Artículo 153 bis
    • Artículo 154
    • Artículo 155
    • Artículo 156
    • Artículo 157
  • Sección III: De las hipotecas legales
    • Artículo 158
    • Artículo 159
    • Artículo 160
    • Artículo 161
    • Artículo 162
    • Artículo 163
    • Artículo 164
    • Artículo 165
    • Artículo 166
    • Artículo 167
    • Artículo 168
    • Subsección 1.ª De la hipoteca dotal
      • Artículo 169
      • Artículo 170
      • Artículo 171
      • Artículo 172
      • Artículo 173
      • Artículo 174
      • Artículo 175
      • Artículo 176
      • Artículo 177
      • Artículo 178
      • Artículo 179
      • Artículo 180
      • Artículo 181
      • Artículo 182
      • Artículo 183
    • Subsección 2.ª De la hipoteca por bienes reservables
      • Artículo 184
      • Artículo 185
      • Artículo 186
      • Artículo 187
      • Artículo 188
      • Artículo 189
    • Subsección 3.ª De la hipoteca por los bienes de los que están bajo la patria potestad
      • Artículo 190
      • Artículo 191
    • Subsección 4.ª De la hipoteca por razón de tutela
      • Artículo 192
    • Subsección 5.ª De otras hipotecas legales
      • Artículo 193
      • Artículo 194
      • Artículo 195
      • Artículo 196
      • Artículo 197
• Título VI. De la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica
  • Artículo 198
  • Artículo 199
  • Artículo 200
  • Artículo 201
  • Artículo 202
  • Artículo 203
  • Artículo 204
  • Artículo 205
  • Artículo 206
  • Artículo 207
  • Artículo 208
  • Artículo 209
  • Artículo 210
• Título VII. De la rectificación de los errores en los asientos
  • Artículo 211
  • Artículo 212
  • Artículo 213
  • Artículo 214
  • Artículo 215
  • Artículo 216
  • Artículo 217
  • Artículo 218
  • Artículo 219
  • Artículo 220
• Título VIII. De la publicidad de los Registros
  • Artículo 221
  • Sección I: De la información registral
    • Artículo 222
    • Artículo 222 bis
  • Sección II: De las certificaciones
    • Artículo 223
    • Artículo 224
    • Artículo 225
    • Artículo 226
    • Artículo 227
    • Artículo 228
    • Artículo 229
    • Artículo 230
    • Artículo 231
    • Artículo 232
    • Artículo 233
    • Artículo 234
    • Artículo 235
    • Artículo 236
    • Artículo 237
• Título IX. Del modo de llevar los Registros
  • Artículo 238
  • Artículo 239
  • Artículo 240
  • Artículo 241
  • Artículo 242
  • Artículo 242 bis
  • Artículo 243
  • Artículo 244
  • Artículo 245
  • Artículo 246
  • Artículo 247
  • Artículo 248
  • Artículo 249
  • Artículo 250
  • Artículo 251
  • Artículo 252
  • Artículo 253
  • Artículo 254
  • Artículo 255
  • Artículo 256
  • Artículo 257
• Información y protección al consumidor
  • Artículo 258
• Título X. De la Dirección e Inspección de los Registros
  • Artículo 259
  • Artículo 260
  • Artículo 261
  • Artículo 262
  • Artículo 263
  • Artículo 264
  • Artículo 265
  • Artículo 266
  • Artículo 267
  • Artículo 268
  • Artículo 269
  • Artículo 270
  • Artículo 271
  • Artículo 272
  • Artículo 273
• Título XI. De la demarcación de los Registros y del nombramiento, cualidades y deberes de los Registradores
  • Artículo 274
  • Artículo 275
  • Artículo 275 bis
  • Artículo 276
  • Artículo 277
  • Artículo 278
  • Artículo 279
  • Artículo 280
  • Artículo 281
  • Artículo 282
  • Artículo 283
  • Artículo 284
  • Artículo 285
  • Artículo 286
  • Artículo 287
  • Artículo 288
  • Artículo 289
  • Artículo 290
  • Artículo 291
  • Artículo 292
  • Artículo 293
  • Artículo 294
  • Artículo 295
• Título XII. De la responsabilidad de los Registradores
  • Sección I: De la responsabilidad de los Registradores
    • Artículo 296
    • Artículo 297
    • Artículo 298
    • Artículo 299
    • Artículo 300
    • Artículo 301
    • Artículo 302
    • Artículo 303
    • Artículo 304
    • Artículo 305
    • Artículo 306
    • Artículo 307
    • Artículo 308
    • Artículo 309
    • Artículo 310
    • Artículo 311
    • Artículo 312
  • Sección II: Del régimen disciplinario de los Registradores
    • Artículo 313
    • Artículo 314
    • Artículo 315
    • Artículo 316
    • Artículo 317
    • Artículo 318
• Título XIII. De los documentos no inscritos
  • Artículo 319
  • Artículo 320
  • Artículo 321
• Título XIV. Recursos contra la calificación
  • Artículo 322
  • Artículo 323
  • Artículo 324
  • Artículo 325
  • Artículo 326
  • Artículo 327
  • Artículo 328
  • Artículo 329 (Derogado)

El phishing bancario es un método mediante el cual se “captan” datos confidenciales de una persona en forma fraudulenta. Mediante el phishing estafadores y hackers se apoderan de contraseñas y de información de cuentas bancarias y tarjetas de un cliente de un banco u otro tipo de empresa.

Mediante el phishing bancario estafadores y hackers se apoderan de contraseñas y de información de cuentas bancarias y tarjetas.

Este robo de información confidencial se realiza utilizando canales de uso popular de comunicación online.

Los más utilizados son el email, el SMS, el WhatsApp, el teléfono o un sitio web. Y las entidades más utilizadas de forma fraudulenta son los bancos y las empresas de mensajería.

¿Cuál es la base del phishing bancario?

El phishing bancario se sustenta en la suplantación de identidad. Quien comete este delito intenta que su víctima crea que quien le envía el mensaje es su entidad bancaria o la empresa de paquetería, los dos anzuelos que se emplean con más frecuencia.

Para ello, los estafadores replican las webs o los formatos de emails o de otro tipo de mensajes, de modo que el afectado crea que realmente es esa empresa de confianza la que le está enviando el mensaje.

En este mensaje, el delincuente solicita a su víctima información confidencial. Por ejemplo, le pide que complete formularios con contraseñas y números de cuentas, que actualice información de su cuenta, o que deposite dinero en una cuenta especial.

Para que la solicitud sea más convincente, se explica el por qué se hace este pedido. Por ejemplo, se argumenta que cumplir con lo que se le solicita es imprescindible para seguir operando en la empresa. En ocasiones se amenaza con bloqueos o pérdidas de cuentas si no se cumple con la solicitud.

La urgencia es un recurso muy utilizado por los estafadores del phishing bancario. Ponen nerviosa a la víctima haciéndole pensar que se encuentra en una situación de emergencia. En el mensaje le indican que tiene un plazo de pocos días o de horas para que cumpla con lo solicitado para evitarse problemas.

La víctima cree que realmente el mensaje es legítimo y cumple con el pedido.

¿Se puede evitar ser víctima del phishing bancario?

Internet y la digitalización de todo tipo de gestiones, incluidos los trámites bancarios, han abierto una puerta a estafas que se valen del desconocimiento de los sistemas y de la buena fe de los usuarios.

Las personas mayores son las más indefensas frente a este delito, pero no solo los afecta a ellos. El uso permanente de la modalidad online para todo, vuelve confiada a la gente, y no es poco frecuente que los jóvenes también sean afectados.

Existen algunas estrategias para evitar ser víctima del phishing bancario.

Alerta y desconfianza

La actitud de alerta y de desconfianza hacia todo mensaje que provenga de una institución o empresa, es un buen punto de partida.

Es necesario actuar con mucha cautela a la hora de aportar información personal y, en lo posible, evitar responder a esos mensajes que la solicitan. Es importante eliminar sin abrir correos de usuarios desconocidos.

Analizar el mensaje

Una empresa seria nunca solicitará información confidencial por internet o teléfono. Si el mensaje solicita información confidencial que se ha aportado al banco o empresa de la que supuestamente procede, hay que analizarlo.

Generalmente, en el mensaje se argumentan problemas técnicos por los que se requieren los datos. También se amenaza al usuario con problemas en sus cuentas bancarias.

Los mensajes de phishing bancario suelen ser muy genéricos, despersonalizados. Cuando una empresa se dirige a un cliente, personaliza sus mensajes como forma de mostrar que conoce a quién se está dirigiendo.

Por tanto, hay que desconfiar de los mensajes genéricos y no descargar ningún adjunto que acompañe a estos mensajes.

Uso del teléfono

Una buena estrategia que deja tranquilo al usuario es llamar por teléfono al banco o a la empresa que requiere los datos. De esta manera podrá corroborar si el mensaje es legítimo (cosa que no suele ser posible) o es una trampa.

¿Qué hacer si se es víctima de phishing bancario?

El mundo está enfrentándose a los delitos cibernéticos y, aunque a veces es difícil detectar al culpable, es importante que se den a conocer para alertar a otras personas.

¿Cómo proceder si se ha padecido phishing bancario?

1. Cambiar las contraseñas. El primer paso es cambiar todas las contraseñas y contactar con la entidad cuya identidad fue suplantada para poner en conocimiento de lo sucedido. Si se trata de un banco, bloqueará todas las cuentas del usuario e impedirá el robo.
2. Guardar los mensajes. Es importante recopilar toda la información posible. Por tanto, se deben guardar los mails y los mensajes que originaron el delito. Pueden ser útiles para rastrear a los delincuentes.
3. Denunciar el phishing bancario. Es conveniente denunciar la situación ante el Instituto Nacional de Ciberseguridad. Este organismo recibe las denuncias de casos de fraude con modalidades de internet.
4. Denunciar ante las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado. También se debe reportar el caso de phishing bancario ante las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado.

¿Quién tiene responsabilidad civil en caso de phishing?

La legislación regula las obligaciones de las entidades financieras en relación con el phishing.

El artículo 45 de la Ley de Servicios de Pago, establece que: …en caso de que se ejecute una operación de pago no autorizada, el proveedor de servicios de pago del ordenante devolverá a este el importe de la operación no autorizada de inmediato (…).

Asimismo, la jurisprudencia marca algunos puntos importantes en la asunción de estas responsabilidades. Entiende que la responsabilidad del proveedor de servicios de banca online es de riesgo. Por tanto, corresponde a la entidad acreditar que la operación ordenada es auténtica y que no está afectada por fallas técnicas o medios ilegítimos.

Es por esta razón que los bancos toman medidas de seguridad que no solo protegen a sus clientes sino que les permiten deslindar responsabilidades frente a órdenes de pago. En caso de phishing bancario, el juez valorará las condiciones del fraude y las medidas que la institución tomó para evitarlo y emitirá sentencia en consecuencia.

Cuando una persona es víctima de phishing bancario, es conveniente que recurra a un abogado especializado y conseguir el mejor asesoramiento sobre cómo gestionar la situación.

La subrogación hipotecaria significa que, tanto el deudor como la entidad financiera de un préstamo hipotecario, pueden ser sustituidas o reemplazadas por otro deudor u otra entidad financiera.

Por lo tanto, la subrogación hipotecaria supone sustituir a una de las partes en una hipoteca, ya sea el deudor o el acreedor.

La subrogación hipotecaria supone sustituir a una de las partes en una hipoteca.

Este concepto tiene una relación directa con otros aspectos del derecho civil como son: la modificación de las obligaciones, la subrogación del crédito y el pago con subrogación, subrogación convencional y legal, entre otros.

En esta ocasión y con el fin de explicar el concepto con la mayor claridad posible, nos ceñiremos únicamente a la subrogación hipotecaria.

Tipos de subrogación hipotecaria

Atendiendo a la anterior definición, podemos encontrarnos con dos casos distintos y que, a su vez, representan dos caras de la misma moneda:

1. La subrogación hipotecaria sustituyendo a la entidad financiera.
2. La subrogación hipotecaria desplazando al deudor hipotecario.

Subrogación hipotecaria sustituyendo a la entidad financiera

El primer caso que nos podemos encontrar en una subrogación hipotecaria es el siguiente: Un banco concede un préstamo hipotecario a un cliente, y este (el cliente), cambia de entidad financiera y traslada el préstamo hipotecario a otro banco. En resumen, sustituimos a la entidad financiera.

La regulación de este tipo de subrogación la podemos encontrar en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

Tal y como establece la exposición de motivos del citado mandato normativo, el mismo fue creado para facilitar a los ciudadanos el acceso al beneficio que supone la reducción de los tipos de interés que actúan en el mercado hipotecario.

Pues bien, esta norma regula que los clientes puedan cambiar de banco con el que tienen suscrito un préstamo hipotecario, aprovechándose así de las ventajas que le puedan ofrecer otras entidades, que ofrecen el mismo producto bancario a mejores condiciones.

En nuestro Código Civil, concretamente en su articulo 1211, podemos encontrar la regulación de la subrogación:

El deudor podrá hacer la subrogación sin consentimiento del acreedor, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, y expresando en la carta de pago la procedencia de la cantidad pagada.

Artículo 1211 del Código Civil

Lo cierto es que el precepto es insuficiente para abordar legislativamente la subrogación como tal, y esta deficiencia es el origen de la elaboración de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

La ocassio legis (condiciones que generaron la ley) del precepto fue una disminución de los tipos de interés del dinero producida en Francia a comienzos del siglo XVII. Política económica de la época que importó nuestro Código Civil y perdura hasta nuestros días, actualizada por la comentada disposición normativa.

Prosigamos nuestro análisis del texto normativo recién transcrito (Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios):

Atendiendo a su contenido, nos encontramos como en su primer artículo establece lo que en sentido figurado podemos denominar como una «portabilidad hipotecaria».

En otras palabras, de igual manera que podemos cambiar de compañía telefónica para beneficiarnos de las bondades de otra, el legislador ha permitido que los hipotecados puedan hacer lo mismo con sus entidades financieras.

Las entidades financieras a las que se refiere la Ley son: bancos, entidades oficiales de crédito, cajas de ahorro y la Confederación Española de Cajas de Ahorros, las cooperativas de crédito y los establecimientos financieros de crédito.

Debemos resaltar que no es necesario que la entidad establezca la posibilidad de amortización anticipada, para los préstamos hipotecarios, a la hora de llevar a cabo la subrogación.

En cuanto a los requisitos de la subrogación debemos poner énfasis en los siguientes:

• No será necesario el consentimiento de la entidad acreedora para consumarla.
• Debe establecerse una triangulación entre el deudor y las dos entidades financieras en la que se exige colaboración para dinamizar la subrogación.

El texto se ocupa de regular la comisión por amortización anticipada, estableciendo unos criterios para el cálculo y aclarando que se hará sobre el capital pendiente de amortizar.

En cuanto a la escritura de subrogación, solo se podrá pactar la modificación de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente así como la alteración del plazo del préstamo, o ambas.

El registro. La subrogación no registrada no será válida, y una vez hecha por nota marginal, deberá expresar lo siguiente:

• La persona jurídica subrogada en los derechos del acreedor.
• Las nuevas condiciones pactadas del tipo de interés, del plazo, o de ambos.
• La escritura que se anote, su fecha y el notario que la autorice.
• La fecha de presentación de la escritura en el Registro y la de la nota marginal.
• La firma del registrador, que implicará la conformidad de la nota con la copia de la escritura de donde se hubiere tomado.

Beneficios fiscales. Exención en el impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre documentos notariales. En este caso, la escritura de subrogación (en la que documente la subrogación).

Para finalizar con este apartado haremos una recopilación de sus aspectos fundamentales contribuyendo así a su comprensión.

La subrogación hipotecaria puede suponer un cambio del deudor, o del acreedor (banco o entidad financiera). En este apartado hemos comentado la sustitución del acreedor.

Este tipo de subrogación hipotecaria se regula en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. El texto se compone de ocho artículos, cuatro disposiciones adicionales, y una disposición final única.

En su articulado la norma regula: su ámbito de aplicación, los requisitos de la subrogación, la comisión por amortización anticipada, la escritura pública, el registro, la ejecución, los beneficios fiscales, los honorarios notariales y registrales, la comisión por ampliación del plazo del préstamo. Del texto normativo hemos comentado los aspectos más relevantes.

Subrogación hipotecaria desplazando al deudor hipotecario

El segundo de los supuestos que observamos en una subrogación hipotecaria es el que sigue: Supongamos que queremos comprar una vivienda y tras varios meses de búsqueda, al fin, hemos encontrado una que nos gusta. La propiedad esta hipotecada, y nos haremos cargo de la hipoteca desplazando de la misma al vendedor originario. Esto es la segunda vertiente de la subrogación hipotecaria.

A continuación, expondremos esta segunda opción de la subrogación hipotecaria: la sustitución del deudor. Para tal fin nos serviremos del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria, que en su artículo 118 establece lo siguiente:

En caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito.

art 118 Ley Hipotecaria

Si hacemos una lectura detallada del precepto podremos extraer del mismo las siguientes notas esenciales:

• Debe existir consentimiento de las tres partes implicadas (vendedor, comprador y acreedor hipotecario).
• El deudor primitivo de la obligación deja de serlo. Queda desligado de la responsabilidad hipotecaria y esto se denomina asunción liberatoria de la deuda.
• El comprador del bien hipotecado pasa a ser el nuevo deudor hipotecario. Jurídicamente posee el mismo vínculo que el deudor primigenio.

Pues bien, trascendiendo de lo teórico y entrando en los aspectos prácticos, es conveniente que aclaremos que este tipo de subrogaciones son propias de la compraventa de bienes inmuebles.

Si prestamos atención al ejemplo que se ha empleado al inicio, comprobaremos como, una vivienda hipotecada se puede vender perfectamente si el futuro comprador se hace cargo de la hipoteca. Tenemos que matizar un aspecto económico importante. Y es que, tal vez, el importe del préstamo hipotecario que grava el inmueble no cubre el valor total de mercado de la propiedad, y por el cual ha sido vendida.

En los casos anteriores, el vendedor además de la asunción de la hipoteca deberá abonar al vendedor lo que resta hasta llegar al precio acordado por la compraventa. Aprovechamos para aclarar que una cosa es el precio de la compraventa y otra distinta el capital (más intereses) pendiente de abonar por el préstamo hipotecario.

Sobra decir que, el estudio del préstamo hipotecario al que nos vamos a suscribir debe ser realizado y aprobado por nuestra parte.

Atender a las condiciones de la hipoteca y de la entidad acreedora son deberes de obligado cumplimiento por parte del futuro comprador y deudor hipotecario. Como precaución exigiremos al vendedor la copia simple del préstamo hipotecario para llevar a cabo el citado análisis. Y desde luego, acudiremos al banco para contrastar de primera mano que la subrogación será admitida por este para no llevarnos sorpresas.

En lo relativo a la entidad financiera debemos añadir que su participación es meramente económica, y no interviene en la trasmisión de la propiedad. Queremos decir con esto que, no podrá pronunciarse para permitir o prohibir la compraventa. Más bien, su intervención será para estudiar la solvencia del nuevo deudor hipotecario y manifestarse sobre la subrogación: rechazándola, aceptándola o adoptando una actitud de inactividad.

La entidad puede ser requerida, pero no obligada, por el nuevo propietario deudor para novar (modificar) las condiciones de la hipoteca. Cuestión que quedará a la libre elección de la entidad si desea o no, mejorar o empeorar las condiciones pactadas por el deudor primigenio.

Subrogación hipotecaria y cláusula suelo

La subrogación hipotecaria no está libre de riesgos, a pesar de que existen varios, vamos a tratar uno tan conocido como perjudicial: la cláusula suelo.

Este es un vicio que puede traer la hipoteca a la que nos subroguemos y debemos tratarlo con el mayor de los cuidados. Debemos estar atentos si no queremos que esta «patología hipotecaria» se cronifique y tengamos un agujero en nuestra economía sin ni siquiera darnos cuenta.

La solución dependerá de lo asesorado que estemos en el tema. Lo recomendable sería, antes de subrogarnos, negociar con la entidad la exclusión de esta cláusula. De lo contrario, si no actuamos con la debida antelación, tendremos que acudir a la vía judicial, ya suscritos a la hipoteca, evidentemente.

Son varias las sentencias y normas que obligan a la entidad bancaria a informar al nuevo deudor hipotecario de la existencia de la cláusula suelo con el fin de que se ajuste a los actuales controles de transparencia. Recordemos que la afamada cláusula suelo, por raro que nos parezca, no es ilegal, lo ilícito es no informar al cliente de su existencia.

Lo anterior es una obligación de las entidades bancarias tanto para las subrogaciones realizadas con personas físicas (dos particulares que decidan realizar una subrogación hipotecaria) como las llevadas a cabo por los promotores inmobiliarios (personas jurídicas).

Conclusión

Para finalizar haremos una síntesis del texto estructurada en tres apartados:

La subrogación hipotecaria consiste en sustituir o reemplazar, de un préstamo hipotecario, tanto al deudor como al acreedor, según sea el caso.

Si la sustitución trata de intercambiar a un banco por otro, se regulará por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

También podrá practicarse la sustitución del deudor hipotecario por otro deudor del préstamo. En este caso el sustituido deberá actuar con la debida prudencia. Los riesgos a los que se exponen pasan por no conocer las condiciones bancarias y aun así suscribirse al préstamo. O, asumir una cláusula bancaria abusiva integrada entre el resto de las estipulaciones, y que tendrá que eliminar acudiendo a la vía judicial con todo lo que esto implica.

Las tarjetas revolving, también denominadas tarjetas abusivas, son un tipo de tarjetas de crédito que permiten aplazar el pago de las compras para, en lugar de pagar a mes vencido como en una tarjeta de crédito o al contado como en una tarjeta de débito, pagar las compras a plazos aplicando intereses. Aunque tengan formato de tarjeta, se instrumentan como un crédito al consumo.

Este producto de crédito ha ganado en popularidad gracias a su flexibilidad y, sobre todo, lo lucrativo que resulta para las entidades financieras que las emiten. Los intereses a aplicar en una tarjeta revolving pueden incluso superar el 25% TAE, lo que según multitud de sentencias judiciales implica usura. Es por esta práctica usuraria por la que en muchos círculos se denomina a las tarjetas revolving como «tarjetas abusivas«.

Por ese motivo, la Ley de 23 de julio de 1908 de Represión de la Usura se ha convertido en una herramienta vital para que los clientes afectados por las tarjetas revolving puedan recuperar su dinero.

Una tarjeta revolving es un tipo especial de tarjeta de crédito mediante la cual solo puedes pagar las compras a plazos con intereses.

¿Qué es una tarjeta revolving?

La tarjeta revolving es un tipo de tarjeta de crédito con pagos aplazados que permite hacer pagos independientemente de que se disponga de fondos o no en la cuenta asociada.

En este sentido funciona como una tarjeta de crédito, pero la diferencia radica en que el usuario de una tarjeta revolving puede aplazar la devolución del dinero en lugar de pagar en la fecha de liquidación, como si de un crédito al consumo se tratase.

Así, los pagos se realizarán según las cuotas pactadas, a las que se aplicarán los intereses remuneratorios correspondientes.

El principal problema que tienen las tarjetas revolving, además de que su comercialización en muchos casos poco transparente, es que suelen aplicar unos intereses muy elevados.

Además, su funcionamiento ha inducido a una gran cantidad de consumidores afectados a caer en una espiral de endeudamiento de la que en ocasiones es muy difícil salir.

¿Cómo funcionan las tarjetas revolving?

Estas tarjetas permiten realizar compras con independencia del nivel de liquidez, equivaliendo estas compras a disposición de saldo en un crédito al consumo instrumentalizado a través de la tarjeta revolving.

Para devolver el saldo dispuesto del crédito revolving existen dos vías:

1. Pagar un porcentaje: los clientes que tienen establecida esta forma de pago tendrán que abonar un porcentaje fijo del saldo deudor cada mes. Suele aplicarse un porcentaje mínimo y máximo, que tienden a oscilar entre el 5% y el 25%. Si el porcentaje aplicado es del 5% implica que el usuario tendrá que devolver cada mes el 5% de la deuda que tenga acumulada en ese momento.
2. Pagar una cantidad fija: los clientes que tienen establecida esta forma de pago abonaran una cuota fija mensual, hasta que salden por completo su deuda. También se establece una horquilla de pagos mínimos y máximos.

Las tarjetas revolving también permiten devolver la totalidad del crédito a mes vencido y en este caso funcionarían como una tarjeta de crédito al uso. La cuestión es que esta forma de pago no devenga intereses, por lo que los bancos no suelen promocionarla e intentan de forma más o menos transparente que el pago se aplace para poder cobrar intereses.

En definitiva, una tarjeta revolving funciona realmente como un crédito de consumo.

El límite de crédito y la forma de devolución se estipulan en el contrato de la tarjeta. De ellos van a depender los intereses a aplicar, que pueden ser reducidos (e incluso inexistentes) cuando se opte por realizar pagos totales, o muy elevados si se opta por pagos aplazados.

Conforme el cliente va haciendo compras con la tarjeta revolving y disponiendo del crédito pactado tendrá acceso a menos dinero, ya que el saldo no dispuesto del crédito se irá reduciendo.

Del mismo modo, al realizar devoluciones el cliente reintegrará saldo y con ello aumentará el capital disponible. Es decir, la tarjeta revolving funciona como un fondo de dinero extra, del que se puede disponer y que luego hay que restituir poco a poco, pagando intereses.

Por tanto, estas tarjetas se comercializan como un instrumento de pago flexible, que permite disponer de fondos adicionales y reponerlos poco a poco. Además, cada pago se convierte de nuevo en capital disponible.

Pero, ¿son tan beneficiosas las tarjetas revolving?

Lo cierto es que las tarjetas revolving son un instrumento financiero complejo que si no se comprende a la perfección y de no utilizarse de forma adecuada puede aumentar muy rápidamente el volumen de endeudamiento e incluso en casos extremos llevar a los clientes a la insolvencia.

Los riesgos de las tarjetas revolving

Las tarjetas revolving se comercializan como un producto sencillo, sin aparentes costes ni comisiones y con unas cuotas muy asequibles para devolver el dinero prestado.

El problema es que esas cuotas tan bajas esconden unos tipos de interés tan altos en su composición que prácticamente no permiten amortizar nada del capital adeudado. De este modo, aunque el cliente pague las cuotas, la deuda no disminuye e incluso en algunos casos aumenta.

Iván Metola, fundador de Indemniza.me y especialista en reclamar tarjetas revolving

Como se ha mencionado anteriormente, una tarjeta revolving es en realidad el título de un préstamo preconcedido.

Esto supone dos riesgos principalmente:

1. Potencian el consumo

Al tener el crédito permanentemente disponible el consumidor puede utilizarlo de forma irresponsable. Hay que tener en cuenta que cada euro devuelto se convierte en un euro disponible para ser prestado de nuevo.

Además, como no se devuelve la totalidad del saldo, siempre queda un remanente de deuda que genera intereses.

De hecho, las entidades financieras suelen incentivar el uso de estas tarjetas y buscar que el pago mensual, sea como porcentaje o como fijo, sea lo más bajo posible. Al devolver cada mes una cantidad proporcionalmente pequeña, se tarda muchos meses en devolver la deuda y con ello se pagan intereses durante periodos muy prolongados.

En definitiva, el consumidor termina incurriendo en una espiral de endeudamiento.

Muchos usuarios de tarjetas revolving terminan pagando prácticamente solo intereses, de modo que nunca terminan de amortizar el capital. Cuando esto ocurre se encuentran ante la situación de que por mucho dinero que devuelvan, su deuda apenas disminuye, o incluso en los casos más graves no deja de aumentar.

2. Incorporan elevadas tasas de interés

Los intereses superan el 25% TAE en muchos casos, y el 20% TAE en la práctica totalidad de ellos.

Es precisamente este elevado interés lo que ha hecho que el préstamo preconcedido asociado a la tarjeta revolving se considere un crédito usurario, y pueda reclamarse mediante la aplicación de la Ley de Usura de 1908 (Ley de Azcárate).

3. Comercialización poco transparente

Por lo general, estos productos han venido siendo comercializados de forma muy poco transparente, violando en muchos casos la Ley de Condiciones Generales de Contratación y los requisitos de transparencia.

Ha sido práctica común de las entidades comercializadoras de tarjetas revolving el destacar en sus folletos y contratos de forma muy clara que su expedición es gratuita, mientras que al mismo tiempo se mostraba de forma muy poco transparente los intereses asociados, en muchos casos utilizando una letra prácticamente ilegible en el reverso del contrato o bien frases deliberadamente complicadas para dificultar su comprensión.

Existen abundantes sentencias donde ha quedado reflejada esta práctica, valga como ejemplo este extracto de sentencia:

Asimismo existen elementos que permiten igualmente considerar dicho crédito como usura por la inexperiencia del propio actor, aspecto que queda evidenciado con el propio contrato (reflejado como documento 2 de la contestación a la demanda) en el que ninguna referencia consta al TAE en la primera hoja (exclusivamente referencia sucinta a tarjeta Citi Oro con un importe de 70 € tachado seguido de la palabra GRATIS en mayúscula) teniendo que acudir al reverso donde en el Anexo, en una letra cercana a ser ilegible incluso en formato digitalizado puede distinguirse Tipo Nominal Anual para Compras 24% , TAE 26,82%, evidenciando el interés de la demandada ( de su predecesora en mayor exactitud ) para que el tipo de interés aplicable no resulte claramente identificable, aspecto que contrasta con el precio de adquisición de la tarjeta donde puede leerse claramente la expresión gratis anteriormente referida.

Sentencia 192/2019 del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 1 de Ocaña

En definitiva, aunque estos productos parecen brindar crédito y flexibilizar su devolución, en realidad sitúan al usuario en un escenario comprometido.

En primer lugar, porque debe hacer un uso muy cuidadoso del dinero prestado. Y en segundo lugar, porque incluso en ese caso tendrá que asumir un volumen considerable de intereses.

¿Cómo reclamar las tarjetas revolving?

Estos riesgos han arruinado a muchos usuarios de tarjetas revolving, que se han visto atrapados en una espiral de deuda.

Por eso, cada vez es más frecuente reclamar por este tipo de instrumentos.

Las principales vías para reclamar tarjetas revolving son:

Reclamación de tarjetas revolving a través de la Ley de Usura

Los elevados intereses que se aplican con estas tarjetas permiten su impugnación por aplicación de la Ley de Usura, también conocida como ley de Azcárate.

Esta es la vía de reclamación de tarjetas revolving más habitual desde que la Sentencia del Tribunal Supremo n.º 628/2015, de 25 de noviembre, declarara que las tarjetas revolving pueden resultar usurarias.

Reclamación de tarjetas revolving por falta de transparencia

En determinadas ocasiones puede invocarse la nulidad de la cláusula de intereses si la tarjeta revolving se ha comercializado sin ofrecer la información debida.

Hay que tener en cuenta que la jurisprudencia exige un doble control de incorporación y transparencia cuando se celebran ciertos contratos con consumidores y usuarios.

• El control de incorporación está regulado en los artículos 5 y 6 de la Ley de Condiciones Generales de Contratación. Básicamente requiere que se informe específicamente acerca de este tipo de condiciones, que deben redactarse de forma transparente, clara, concreta y sencilla.
• El control de transparencia está regulado en los artículos 3.1 y 4.2 de la Directiva 93/13/CEE. Determina la nulidad de una cláusula que no se negociaran individualmente (condición general de contratación) y cause un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes. En este sentido, el consumidor debe conocer las consecuencias jurídicas y económicas del negocio. No basta, por tanto, con una mera información, sino con el entendimiento real de la relevancia de esta cláusula en el contrato. Y ello porque no comprender esta relevancia supone un error en el consentimiento del consumidor.
• En sintonía con lo anterior, pesa un especial deber de diligencia sobre el banco a la hora de informar sobre la trascendencia de estas cláusulas. Entre otras normas, resulta aplicable la normativa MiDFID II, la Ley del Mercado de Valores y el RD 217/2008. Este deber de diligencia es particularmente difícil de cumplir en un producto como la tarjeta revolving, donde no puede ofrecerse un cuadro de amortización previo dado el carácter variable del crédito.

En definitiva, existen vías para reclamar una tarjeta revolving y recuperar lo pagado de más. La principal es la ley de usura, que permitirá que un abogado especialista en reclamación de tarjetas revolving pueda recuperar el dinero del cliente afectado. Pero, sobre todo, lo mejor es estar bien informado antes de contratar productos de este tipo.

Reclamación extrajudicial de tarjetas revolving

Ante la avalancha de sentencias condenatorias en los tribunales algunas entidades financieras están empezando a negociar acuerdos con los consumidores afectados de forma extrajudicial.

Con anterioridad era muy complicado llegar a un acuerdo extrajudicial con las entidades financieras responsables de las tarjetas revolving. Fundamentalmente porque sabían que la mayoría de consumidores afectados no estaban en situación de asumir los costes económicos de reclamar judicialmente este tipo de préstamos y tarjetas, y además porque la mayoría de afectados desconocían que la ley y la jurisprudencia iba a estar a su favor.

Pero tras la aparición de despachos especialistas en reclamaciones de tarjetas revolving que solo cobran si la reclamación es exitosa, asumiendo el riesgo y sin necesidad de que el cliente adelante ningún dinero (como indemniza.me), la popularización en medios de comunicación de la abusividad de este tipo de productos financieras y sobre todo la contundente respuesta de los juzgados, algunas entidades financieras están empezando a dar su brazo a torcer para no tener que acudir a los juzgados.

Al fin y al cabo, en la inmensa mayoría de los casos están perdiendo en los tribunales, y además es frecuente que sean condenadas al pago de las costas judiciales, es decir, al pago de los abogados contratados por el consumidor. Por lo tanto, para estas entidades empieza a ser más caro acudir a los tribunales que negociar de antemano.

Antes de aceptar propuesta alguna planteada por el banco o entidad financiera, es importante que el consumidor se ponga en contacto con un abogado especialista a fin de saber en qué medida le puede afectar dicho acuerdo y si le está siendo realmente favorable.

Hay que tener en cuenta, eso sí, que ninguna entidad financiera realizará la devolución de dinero al cliente afectado por iniciativa propia. Es por lo tanto imprescindible que el consumidor inicie una reclamación.

Para reclamar extrajudicialmente debe ponerse en contacto con el Servicio de Atención al Cliente del banco o entidad financiera emisora de la tarjeta o préstamo revolving. El periodo máximo para contestar a la reclamación es de dos meses, y en caso de no recibir respuesta o de que esta sea negativa, el consumidor podrá acudir al Banco de España y presentar un recurso. El Banco de España tiene un plazo de cuatro meses para responder a dicho recurso.

Aunque no es necesario contar con la asistencia de un abogado especialista para hacer este tipo de reclamaciones extrajudiciales, es algo recomendable por los siguientes motivos:

1. Es muy probable que si la entidad financiera acepta negociar extrajudicialmente ofrezca al consumidor, aprovechándose de su desconocimiento en materia jurídica, de un trato menos ventajoso del que legalmente le corresponde.
2. También es probable que la respuesta se retrase más en el tiempo, dado que el banco no tendrá, por lo general, ninguna prisa por llegar a dicho acuerdo.
3. Que la reclamación y negociación esté impulsada por un abogado garantizará la defensa de los intereses del consumidor, ya que el especialista conocerá perfectamente los derechos del consumidor y las obligaciones de la entidad.
4. Además tratándose de un despacho especialista en esta materia, la entidad financiera sabrá de antemano que la reclamación va en serio y que si llega a la vía judicial la tendrá prácticamente perdida, por lo que tendrá un mayor interés en llegar a un acuerdo que evite ir a juicio.

Por lo tanto, contar con el asesoramiento jurídico de un profesional en la negociación extrajudicial no solo acelerará el proceso de reclamación de la tarjeta revolving, sino que además asegurará una mejor defensa de los intereses del consumidor y preparará el terreno para la fase judicial en caso de no alcanzar un acuerdo.

Reclamación judicial de la tarjeta revolving

Si no es posible lograr un acuerdo extrajudicial con la entidad emisora de la tarjeta o préstamo revolving, la siguiente fase es acudir a los tribunales.

Tal y como recogen los próximos apartados, existe una jurisprudencia muy sólida a favor del consumidor que hace que reclamar este tipo de productos financieros judicialmente tenga unas tasas de éxito muy elevadas.

En este caso no se puede hablar de plazos concretos, dado que el tiempo que tarde desde que se presenta la demanda hasta que sea admitida a trámite por el juzgado competente dependerá de la carga de trabajo y acumulación de procedimientos en dicho juzgado. Puede ser un plazo incluso superior a los seis meses.

Una vez admitida a trámite la demanda, el plazo para la celebración del juicio ordinario también puede retrasarse unas semanas y, por lo general, una vez celebrado el juicio la sentencia será notificada bastante rápido.

Para reclamar judicialmente sí que es obligatorio contar con abogado y procurador, y corresponderá al abogado especialista diseñar la estrategia procesal más adecuada en cada caso, utilizando cualquiera de los instrumentos legales repasados anteriormente:

• Usura
• Intereses abusivos
• Falta de transparencia
• Ausencia de consentimiento
• Error excusable
• Vicios del consentimiento

Habitualmente se utilizarán de forma subsidiaria varios de esos instrumentos en la demanda para maximizar las opciones de éxito.

La idoneidad de unos u otros mecanismos dependerán de las condiciones particulares de contrato de préstamo y es en este punto donde la experiencia en este tipo de reclamaciones del abogado que represente al consumidor marcará la diferencia.

¿Cuándo se considera que hay usura en una tarjeta revolving?

Como se ha comentado anteriormente, la Ley de Represión de la Usura o Ley de Azcárate, que data de 1908, es el principal mecanismo legal al que pueden recurrir los consumidores afectados para reclamar las tarjetas revolving.

La procedencia de recurrir a la Ley de Represión de la Usura para la reclamación de las tarjetas revolving podemos encontrarla en su artículo noveno:

Lo dispuesto por esta ley se aplicará a toda operación sustancialmente equivalente a un préstamo de dinero, cualesquiera que sea la forma que revista el contrato y la garantía que para su cumplimiento se haya ofrecido.

Artículo 9 de la Ley de Represión de la Usura

La literalidad de dicho precepto deja claro que la ley de usura aplica también a las tarjetas revolving ya que estas son un mecanismo equivalente a un préstamo de dinero, con independencia de su formato.

Al fin y al cabo, aunque esta ley tenga más de 100 años y sea muy anterior a la aparición de las tarjetas y créditos revolving, la jurisprudencia en este punto es clara y así lo refleja el propio Tribunal Supremo en Sentencia de 25 de noviembre de 2015:

Aunque en el caso objeto del recurso no se trataba propiamente de un contrato de préstamo, sino de un crédito del que el consumidor podía disponer mediante llamadas telefónicas, para que se realizaran ingresos en su cuenta bancaria, o mediante el uso de una tarjeta expedida por la entidad financiera, le es de aplicación dicha ley, y en concreto su art. 1, puesto que el art. 9 establece: « (l)o dispuesto por esta Ley se aplicará a toda operación sustancialmente equivalente a un préstamo de dinero, cualesquiera que sean la forma que revista el contrato y la garantía que para su cumplimiento se haya ofrecido».

La flexibilidad de la regulación contenida en la Ley de Represión de la Usura ha permitido que la jurisprudencia haya ido adaptando su aplicación a las diversas circunstancias sociales y económicas. En el caso objeto del recurso, la citada normativa ha de ser aplicada a una operación crediticia que, por sus características, puede ser encuadrada en el ámbito del crédito al consumo.

STS nº 4810/2015, de 25 de noviembre

Una vez que ha quedado clara la procedencia de la utilización de la Ley de Represión de la Usura para reclamar este tipo de instrumentos financieros, veamos que dice dicha ley ley en su artículo primero:

Será nulo todo contrato de préstamo en que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso o en condiciones tales que resulte aquél leonino, habiendo motivos para estimar que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales.

Será igualmente nulo el contrato en que se suponga recibida mayor cantidad que la verdaderamente entregada, cualesquiera que sean su entidad y circunstancias. Será también nula la renuncia del fuero propio, dentro de la población, hecha por el deudor en esta clase de contratos.

Artículo 1 de la Ley de Represión de la Usura

La literalidad del artículo dice que será nulo todo contrato de préstamo que estipule un interés notablemente superior al normal del dinero, si bien no se especifica en dicha Ley qué se considera «notablemente superior», por lo que hemos de acudir a la jurisprudencia para resolver esta cuestión.

El Tribunal Supremo sentó jurisprudencia al señalar que será notablemente superior y por lo tanto usurario aquel interés que supere el doble del interés medio ordinario en las operaciones de crédito al consumo de la época en la que se concertó el contrato.

Además, señala el alto tribunal que «en principio, dado que la normalidad no precisa de especial prueba mientras que es la excepcionalidad la que necesita ser alegada y probada, en el supuesto enjuiciado no concurren otras circunstancias que las relativas al carácter de crédito al consumo de la operación cuestionada. La entidad financiera que concedió el crédito «revolving» no ha justificado la concurrencia de circunstancias excepcionales que expliquen la estipulación de un interés notablemente superior al normal en las operaciones de crédito al consumo».

Dicho de otro modo, considera el Tribunal Supremo que debe ser la entidad financiera emisora de la tarjeta revolving quien justifique los motivos excepcionales que puedan explicar el porqué de la utilización de un tipo de interés notablemente superior de acuerdo a las condiciones concretas de cada consumidor, sin que su aplicación por defecto sea legítima.

Otro punto importante a tener en cuenta es que también ha resuelto la jurisprudencia del Tribunal Supremo que no es necesario que concurra acumuladamente la situación mencionada en el mencionado artículo 1 de la Ley de Represión de la Usura en cuanto a «que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales».

Para resolver si existe usura basta en algunos supuestos con acudir al elemento objetivo previsto en la norma, a saber, cuando se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y desproporcionado con las circunstancias del caso.

Una vez aclarado que se considera usurario aquel interés que supere el doble del interés medio ordinario en las operaciones de crédito al consumo de la época en la que se concertó el contrato, hemos de tener claro qué interés es el que se utiliza para efectuar la comparación.

Y para ello hay que acudir a las tablas de tipos de interés que proporciona el Banco de España con los tipos de interés medios de cada año. para lo que deberemos fijarnos en las operaciones de crédito al consumo a plazo entre 1 y 5 años, siempre y cuando la tarjeta revolving fuera contratada con anterioridad a 2018.

Desde 2018 el Banco de España incluye en sus estadísticas el tipo de interés medio para «Tarjetas de crédito y Tarjetas revolving», no formando parte estos productos financieros del anteriormente mencionado tipo de interés de operaciones de crédito al consumo en 2017 y años anteriores.

Para determinar la referencia que ha de utilizarse como «interés normal del dinero» para realizar la comparación con el interés cuestionado en el litigio y valorar si el mismo es usurario, debe utilizarse el tipo medio de interés, en el momento de celebración del contrato, correspondiente a la categoría a la que corresponda la operación crediticia cuestionada. Y si existen categorías más específicas dentro de otras más amplias (como sucede actualmente con la de tarjetas de crédito y revolving, dentro de la categoría más amplia de operaciones de crédito al consumo), deberá utilizarse esa categoría más específica, con la que la operación crediticia cuestionada presenta más coincidencias (duración del crédito, importe, finalidad, medios a través de los cuáles el deudor puede disponer del crédito, garantías, facilidad de reclamación en caso de impago, etc.), pues esos rasgos comunes son determinantes del precio del crédito, esto es, de la TAE del interés remuneratorio.

STS nº 600/2020, de 4 de marzo

La Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de marzo sobre las tarjetas revolving estableció que cuando exista un tipo de interés más específico y con el que la operación crediticia mantenga un mayor grado de coincidencia, deberá ser este el utilizado para comparar.

Esto implica que para todas las tarjetas revolving cuyo contrato fuera firmado en 2018 o fechas posteriores, se deberá acudir al tipo de interés medio para «Tarjetas de crédito y Tarjetas revolving» del Banco de España en la fecha de celebración del contrato.

No obstante, si bien el Tribunal Supremo dio la razón a Wizink en su solicitud de modificación del índice sobre el cual se debe efectuar la comparación, al mismo tiempo sentó jurisprudencia con un criterio mucho más restrictivo para considerar cuando un interés es «manifiestamente desproporcionado» en este caso, no siendo necesario recurrir al criterio anteriormente mencionado de que es usuario aquel interés que supere el doble del interés medio ordinario en las operaciones de crédito al consumo de la época en la que se concertó el contrato.

6.- El tipo medio del que, en calidad de «interés normal del dinero», se parte para realizar la comparación, algo superior al 20% anual, es ya muy elevado. Cuanto más elevado sea el índice a tomar como referencia en calidad de «interés normal del dinero», menos margen hay para incrementar el precio de la operación de crédito sin incurrir en usura. De no seguirse este criterio, se daría el absurdo de que para que una operación de crédito revolving pudiera ser considerada usuraria, por ser el interés notablemente superior al normal del dinero y desproporcionado con las circunstancias del caso, el interés tendría que acercarse al 50%.

7.- Por tal razón, una diferencia tan apreciable como la que concurre en este caso entre el índice tomado como referencia en calidad de «interés normal del dinero» y el tipo de interés fijado en el contrato, ha de considerarse como «notablemente superior» a ese tipo utilizado como índice de referencia, a los efectos que aquí son relevantes.

10.- Todo ello supone que una elevación porcentual respecto del tipo de interés medio tomado como «interés normal del dinero» de las proporciones concurrentes en este supuesto, siendo ya tan elevado el tipo medio de las operaciones de crédito de la misma naturaleza, determine el carácter usurario de la operación de crédito.

STS nº 600/2020, de 4 de marzo

El Alto Tribunal cerró definitivamente en su Sentencia de 4 de marzo de 2020 la puerta las entidades financieras al dejar claro que cuanto más alto sea el índice a tomar como referencia en calidad de «interés normal del dinero», menor es el margen para incrementar el precio de la operación sin incurrir en usura.

Y es que al reflejar el tipo de interés medio de «Tarjetas de crédito y Tarjetas revolving» valores notablemente más altos de los que contemplaba con anterioridad el tipo de interés medio de «operaciones de crédito al consumo» considera un sinsentido mantener el criterio de considerar usurario aquel que supere el doble del interés medio ordinario.

De hecho, utiliza un claro ejemplo para explicar el porqué de tal modificación: «De no seguirse este criterio, se daría el absurdo de que para que una operación de crédito revolving pudiera ser considerada usuraria, por ser el interés notablemente superior al normal del dinero y desproporcionado con las circunstancias del caso, el interés tendría que acercarse al 50%«.

¿Qué consecuencias tiene que una tarjeta revolving sea considerada usura?

Si con arreglo a los criterios anteriormente mencionados el Juez considera que existe usura en una tarjeta o crédito revolving, procederá la anulación del contrato con arreglo a los artículos tercero y cuarto de la Ley de Represión de la Usura:

Declarada con arreglo a esta ley la nulidad de un contrato, el prestatario estará obligado a entregar tan sólo la suma recibida; y si hubiera satisfecho parte de aquélla y los intereses vencidos, el prestamista devolverá al prestatario lo que, tomando en cuenta el total de lo percibido, exceda del capital prestado.

Artículo 3 de la Ley de Represión de la Usura

Si el contrato cuya nulidad se declara por virtud de esta Iey es de fecha anterior a su promulgación, se procederá a liquidar el total de lo recibido por el prestamista en pago del capital prestado e intereses vencidos; y si dicha cantidad iguala o excede al capital o interés normal del dinero, se obligará al prestamista a entregar carta de pago total y a favor del prestatario, sea cual fuera la forma en que conste el derecho del prestamista.

Si la cantidad es menor que dichos capital e interés normal, la deuda se contraerá a la suma que falte, la que devengará el interés legal correspondiente hasta su completo pago, y si no se hubiere satisfecho por el prestatario cantidad alguna, se reducirá la obligación al pago de la suma recibida y el interés normal.

Artículo 4 de la Ley de Represión de la Usura

Tal y como refleja la ley de usura, el prestatario estará obligado a entregar tan sólo la suma recibida, es decir, deberá devolver únicamente la cantidad que le ha prestado la entidad financiera, sin intereses.

A efectos prácticos, para el consumidor afectado la sentencia supondría que el contrato de préstamo se modificara desde la fecha de contratación para tener un tipo de interés 0, no debiendo pagar intereses por recibir dicho dinero prestado.

Esta situación tiene además una consecuencia para todos aquellos que entre capital e intereses hayan devuelto más dinero a la entidad financiera del que les fue originalmente prestado, y es que entonces la entidad deberá devolver todo el dinero recibido en concepto de intereses que exceda dicha cantidad.

Por lo tanto, para muchos consumidores afectados, reclamar una tarjeta revolving no solo implicará la disminución de su deuda, sino que incluso pueden conseguir la devolución del dinero pagado de más.

¿Qué plazo hay para reclamar tarjetas revolving?

Afortunadamente para los consumidores afectados, no hay plazo máximo para reclamar una tarjeta revolving.

Es decir, se pueden reclamar incluso aquellas tarjetas y créditos de tipo revolving que hayan sido enteramente satisfechos hace años, sin límite temporal. Por lo tanto, aquellos consumidores que hayan tenido una tarjeta revolving y en la actualidad ya hayan terminado de pagarla y dejado de utilizarla, pueden seguir acudiendo a la justicia para reclamar.

Este punto también quedo claro de acuerdo al Tribunal Supremo, que en su Sentencia nº 539/2009, de 14 de Julio, determinó la no prescripción de esta acción:

La nulidad del préstamo usurario, claramente establecida por el artículo 1 de la Ley de 23 de julio de 1908, comporta una ineficacia del negocio que es radical, absoluta y originaria, que no admite convalidación confirmatoria, porque es fatalmente insanable, ni es susceptible de prescripción extintiva.

STS n.º 539/2009, de 14 de julio

Tarjetas revolving más populares

Entre las tarjetas de tipo revolving comercializadas en España de forma más frecuente, se encuentran las siguientes:

• Tarjeta Wizink
• Tarjeta Affinity Card
• Tarjeta Barclaycard
• Tarjeta Cetelem
• Tarjeta Oney Alcampo
• Tarjeta Carrefour Pass
• Tarjeta IKEA
• Tarjeta Bankinter Obsidiana / Bankintercard
• Tarjeta Citibank
• Tarjeta BBVA A Tu Ritmo
• Tarjeta Caixabank Oro y Caixabank GO
• Tarjeta BBVA Después
• Tarjeta El Corte Inglés
• Tarjeta Santander Consumer Finance
• Tarjeta MBNA / EVO Finance
• Tarjeta Vodafone
• Visa Eroski Red

Además, también hay créditos de tipo revolving que se comercializan como líneas de crédito sin tarjeta física, como es el caso de algunos de los comercializados por financieras como Cofidis, Vivus o Creditea.

Si tienes o has tenido alguna de esas tarjetas o créditos revolving y consideras que pagas o has pagado unos intereses demasiado elevados, es posible que puedas reclamar su devolución. Para ello es imprescindible que contactes con un abogado especialista para que haga un estudio de viabilidad de tu caso.

Nueva normativa sobre tarjetas revolving de 2021

El 2 de enero de 2021 entró en vigor la Orden Ministerial ETD/699/2020, de 24 de julio de 2020, cuyo objetivo es tratar de introducir mejoras en la transparencia y en los procedimientos de evaluación de solvencia de cara a nuevas comercializaciones de tarjetas y préstamos revolving.

Esta normativa para tarjetas revolving de 2021 no afecta a los contratos firmados con anterioridad a su entrada en vigor ni afecta de modo alguno a las reclamaciones judiciales y extrajudiciales.

La usura es una práctica ilegal que consiste en cobrar intereses excesivamente elevados en los préstamos y que supone, por lo tanto, una ganancia injusta para la entidad financiera que ha prestado el dinero.

Cuando una entidad financiera cobra unos intereses excesivos por un préstamo se denomina usura

Regulación de la usura

La usura en España está regulada en la Ley de 23 de julio de 1908, de la Usura.

En el artículo 1 de esta ley se indica el principal motivo para que exista usura en un préstamo: que el interés sea notablemente superior y desproporcionado. Sin embargo, la ley no establece un porcentaje concreto del tipo de interés a partir del cual se considera usura.

Será nulo todo contrato de préstamo en que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso o en condiciones tales que resulte aquél leonino, habiendo motivos para estimar que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales.

Artículo 1 Ley de la Usura

¿Cuándo se considera que existe usura?

Durante los últimos años han existido varias sentencias que han sentado jurisprudencia sobre cuándo existe usura en España.

Para resolver si existe usura basta en algunos supuestos con acudir al elemento objetivo previsto en la norma, a saber, cuando se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y desproporcionado con las circunstancias del caso.

El Tribunal Supremo descarta, tanto en su Sentencia de 25 de noviembre de 2015 como en la más reciente de 4 de marzo de 2020, que en estos casos se exija acumuladamente «que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales» (elemento subjetivo).

Y es que, como recuerda la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 23 de febrero de 2012 (Sec. 18ª), según reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo (entre otras, SSTS 24 Mar. 1942, 17 Dic. 1945, 13 Dic. 1958, 11 Feb. 1989), el artículo 1 de la Ley de Represión de la Usura de 1908 estaría contemplando tres tipos o clases de préstamos usurarios al intercalar la conjunción «o» entre los elementos objetivos y subjetivos predispuestos por la norma, bastando la concurrencia de cualquiera de ellos para poder calificar el préstamo como usurario:

1. a) Aquellos en los que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso;
2. b) Aquellos en los que el préstamo se concierta en condiciones tales que resulte leonino, habiendo motivos para estimar que ha sido aceptado por el prestatario a causa de una situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales y
3. c) Aquellos en que se suponga recibida mayor cantidad que la verdaderamente entregada, cualesquiera sean su entidad y circunstancias.

Consecuencias de la usura en un préstamo

Tanto la propia ley como el Tribunal Supremo, han establecido que los préstamos considerados usura tendrán como sanción la nulidad del contrato. Esta nulidad implica que el prestatario solo tendrá que devolver el dinero que le fue prestado, sin intereses.

Existen dos supuestos:

• Si el prestatario no hubiera devuelto aún entre principal e intereses una suma equivalente a la prestada, entonces solo tendrá que devolver la cantidad restante hasta llegar al dinero originalmente prestado, sin intereses.
• Si el prestatario ya hubiera devuelto entre principal e intereses una suma superior a la inicialmente prestada por el prestamista, entonces el prestamista deberá devolver al prestatario todas las cantidades que excedan de la originalmente prestada.

La usura y las tarjetas revolving

Pese a estar regulado en una ley de hace más de 100 años, este concepto está muy de actualidad como consecuencia de la gran cantidad de reclamaciones por usura que están sufriendo las entidades financieras, especialmente aquellas que comercializaron un producto conocido como tarjeta revolving.

Las revolving son tarjetas de crédito (también se comercializan en menor medida como líneas de crédito) muy complejas en su composición y que cuentan con intereses, generalmente, muy elevados.

Diferencias entre los intereses usurarios e intereses abusivos

Existe usura en un préstamo cuando los intereses son usurarios.

Llamamos intereses usurarios a aquellos intereses remuneratorios (los que se pagan por el hecho de recibir un préstamo) que son excesivos. En palabras del Tribunal Supremo, en sentencia de 25 de noviembre de 2015, los intereses remuneratorios se consideran usurarios cuando dicho interés es «notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso«.

No debemos confundir los términos de intereses usurarios e intereses abusivos, ya que se trata de conceptos diferentes.

Como hemos explicado anteriormente, los intereses usurarios están relacionados con los intereses remuneratorios.

Por el contrario, los intereses abusivos están relacionados con los intereses moratorios o de demora.

Es decir, podemos hablar de intereses abusivos solo cuando el tipo de interés es desproporcionado, pero en este caso aplicado a los intereses moratorios, los que tenemos que pagar por el hecho de retrasarnos en el compromiso de pago.